TỐNG VĂN TRỰC
Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội,
Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội
Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
Nhận bài ngày 01/7/2023. Sửa chữa xong 16/7/2023. Duyệt đăng 26/7/2023.
Tóm tắt: Ký kết hợp đồng đặt cọc trong hoạt động mua bán nhà ở là một trong các cách thức đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, hoạt động này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý đối với bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Bài báo phân tích và chỉ ra một số rủi ro pháp lý khi ký kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc trong mua bán nhà ở tại Việt Nam, đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm giảm thiểu các rủi ro này.
Từ khóa: rủi ro pháp lý, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà ở.
1. Đặt vấn đề
Hiện nay, việc sử dụng hợp đồng đặt cọc mua nhà ở để đảm bảo cho hợp đồng chính cũng như củng cố lòng tin của các bên đã rất phổ biến. Song, cùng với sự đa dạng và phổ biến của loại hợp đồng này mà trong những năm gần đây, trên địa bàn cả nước nói chung, số lượng án tranh chấp về hợp đồng đặt cọc có xu hướng gia tăng. Chế định đặt cọc được ứng dụng rộng rãi ở nhiều giao dịch dân sự. Với các bên mua bán thì đây là hành vi mang tính hứa hẹn, đảm bảo cam kết cho các thỏa thuận. Cũng như hợp đồng đặt cọc mua bán đất, người mua nhà ở cũng sử dụng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở với mục đích chính là có sơ sở để ghi nhận lại việc giao-nhận, hứa thực hiện trên thực tế, hạn chế những rủi ro từ việc không thực hiện hợp đồng, đơn phương chấm dứt hợp đồng, hủy bỏ hợp đồng,… Tuy nhiên, qua quá trình tìm hiểu và nghiên cứu, tác giả nhận thấy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở tại Việt Nam vẫn tiềm ẩn những rủi ro pháp lý. Để phân tích rõ hơn và đưa ra những biện pháp phòng ngừa rủi ro, tác giả sẽ trình bày cụ thể tại bài viết dưới đây.
2. Nội dung nghiên cứu
2.1. Khái quát chung về hợp đồng đặt cọc và hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở tại Việt Nam
2.1.1. Khái niệm về hợp đồng đặt cọc
Theo Điều 116 Bộ luật Dân sự Việt Nam 2015 thì: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Và theo Điều 385 Bộ luật Dân sự Việt Nam 2015 thì: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”. Như vậy, với 2 quy định trên, có thể hiểu đặt cọc là một loại hợp đồng, mà hợp đồng là một loại giao dịch dân sự, vì vậy, đặt cọc có thể vừa được coi là một giao dịch dân sự, vừa được coi là một hợp đồng.
Mặt khác, theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự Việt Nam 2015: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Như vậy, đặt cọc bao giờ cũng gắn liền với một hợp đồng dân sự giữa các chủ thể.
Hiện nay, chưa có khái niệm chính thức về hợp đồng đặt cọc trên thực tế, do đó, dựa trên quá trình nghiên cứu, phân tích, tác giả đưa ra khái niệm về hợp đồng đặt cọc như sau: Hợp đồng đặt cọc là quan hệ dân sự phát sinh từ hợp đồng thỏa thuận giữa các bên về quyền và nghĩa vụ của các bên đối với các điều khoản trong hợp đồng về xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự; nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của các bên và ràng buộc các bên thực hiện một giao dịch dân sự khác có liên quan.
2.1.2. Khái niệm về hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở tại Việt Nam
Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở là một loại hợp đồng đặt cọc. Theo đó, có thể hiểu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ trong quan hệ đặt cọc. Điều này được thực hiện với mục đích đảm bảo rằng cả ngườu mua và người bán đều thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình trong quá trình mua bán nhà ở. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở giúp tạo ra một lớp bảo vệ cho cả hai bên chủ thể và giúp hạn chế các rủi ro có thể phát sinh trong quá trình giao dịch.
Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở là một giao dịch dân sự, vì vậy, để hợp đồng này có giá trị pháp lý cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở sẽ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về nội dung tại Điều 117, và hình thức giao dịch được quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự Việt Nam 2015.
2.2. Rủi ro pháp lý trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở tại Việt Nam
Hiện tại, hợp đồng đặt cọc đang được sử dụng rộng rãi và phổ biến, đặc biệt đối với những hợp đồng mua bán tài sản có giá trị lớn như nhà ở. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở tại Việt Nam vẫn đang gặp nhiều rủi ro pháp lý dẫn đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở đã được ký kết nhưng không thể đi đến giao kết hợp đồng hay thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở sau đó. Cụ thể, tác giả chỉ ra một số rủi ro pháp lý và phân tích nguyên nhân như sau:
2.2.1. Rủi ro đối với bên đặt cọc mua nhà ở trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà ở tại Việt Nam
a. Rủi ro liên quan đến quy hoạch đất đai
Để phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà mỗi thửa đất lại có mục đích sử dụng, quy hoạch riêng. Thông thường nội dung quy hoạch được quy định cụ thể trong nội dung thông tin được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố sau khi được cấp Giấy chứng nhận. Như vậy, câu hỏi đặt ra là người bán nhà trong trường hợp này có vi phạm pháp luật không?
Theo khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 quy định: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Dựa vào quy định này có thể thấy, người bán nhà ở trên đất đã được công bố quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Vậy rủi ro đối với bên đặt cọc mua nhà ở trong trường này là gì ?
- Một là, nếu mục đích của người đặt cọc mua nhà ở là mua nhà để sinh sống lâu dài, ổn định thì nhà ở nằm trên đất trong quy hoạch sẽ không đáp ứng được. Do đất đã nằm trong diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch nên rất có thể khi nhà ở đang trong quá trình sử dụng sẽ bị thu hồi.
- Hai là, nếu người mua nhà, mong muốn bán lại căn nhà, lô đất nằm trong diện bị quy hoạch thì sẽ khó bán được. Hoặc trong trường hợp, người mua nhà ở mong muốn thế chấp nhà, với đặc điểm nằm trong quy hoạch, ngân hàng cũng sẽ không duyệt hồ sơ vay.
- Ba là, người mua nhà muốn xây lại nhà. Như quy định nêu trên tại Điều 49 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018, trong trường hợp này, chủ sở hữu nhà cần lên xã/phường xin cấp phép xây dựng, điều này có thể được chấp thuận nhưng trên thực tế sẽ chỉ được sửa lại, không được xây mới do đất đang nằm trong diện quy hoạch.
b. Nhà ở chưa hoàn thiện về thủ tục pháp lý
Trường hợp này, người mua thường sẽ bỏ ra số tiền thấp hơn so với giá trị của ngôi nhà có vị trí, tình trạng, điều kiện tương đương nhưng đã hoàn thành các thủ tục pháp lý [6]. Nhà ở chưa hoàn thiện về thủ tục pháp lý thường là nhà chưa hóa giá, chưa hợp thức hóa xây dựng, chưa giải quyết xong về đồng sở hữu, chưa hoàn công, nhà chưa có giấy tờ pháp lý. Bởi lẽ, nếu bên đặt cọc mua nhà ở đồng ý mua nhà, sau này sẽ kéo theo nhiều rủi ro khiến việc sở hữu căn nhà có thể không thực hiện được.
c. Nhà ở nằm trong diện bị ngăn chặn giao dịch
Một số nhà ở vướng vào các vụ kiện tụng về tranh chấp tài sản, kê biên thi hành án, thế chấp ngân hàng,… sẽ bị ngăn chặn không ký hợp đồng mua bán được [7]. Điều này gây ra nhiều rủi ro khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở, việc thực hiện mua bán nhà ở sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc có thể gặp rắc rối hoặc không thể thực hiện được, gây tranh chấp, tốn kém và tốn thời gian đối với bên đặt cọc mua bán nhà ở.
2.2.2. Rủi ro đối với bên đặt cọc mua nhà ở và bên nhận đặt cọc bán nhà ở liên quan đến nội dung của hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở tại Việt Nam
a. Rủi ro về điều khoản quy định mức phạt cọc
Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự Việt Nam 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy, nếu trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở không quy định mức phạt cọc hoặc quy định không rõ ràng mức phạt cọc sẽ có 3 tình huống xảy ra: 1) Sau khi đặt cọc thì hai bên thực hiện hợp đồng: Tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả nợ; 2) Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện tiếp tục hợp đồng: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc; 3) Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng: Bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản đặt cọc này [4]. Tức là bên từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng phải trả bằng 02 lần tài sản đặt cọc cho bên bị vi phạm.
Tuy nhiên, trong thực tế, các bên trong quan hệ đặt cọc thường tự thỏa thuận về mức phạt cọc, do đó các bên có thể thỏa thuận mức phạt cao hoặc thấp. Đó là lý do có nhiều trường hợp một bên trong quan hệ đặt cọc lợi dụng sự thiếu hiểu biết về pháp luật của một bên, bên còn lại cố tình thỏa thuận mức phạt cọc cao nhằm để trục lợi.
b. Rủi ro về điều khoản quy định khi một trong hai bên không tuân thủ hợp đồng
Đây là một trong những quy định quan trọng và cần được quy định rõ ràng, dễ hiểu trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở. Việc này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Quy định này đặc biệt có ý nghĩa đối với trường hợp khi đã đến thời gian thỏa thuận mà bên bán vẫn không bàn giao nhà ở cho bên mua [5]. Trên thực tế, hầu hết các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc đều liên quan đến vấn đề này. Nhiều trường hợp, trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở không có quy định hoặc quy định không rõ ràng về chế tài xử lý đối với trường hợp không tuân thủ hợp đồng dẫn đến việc tranh chấp mất nhiều thời gian giải quyết hoặc thậm chí mất tiền cọc.
c. Rủi ro liên quan đến việc thay đổi quy định pháp lý
Đây là khả năng xảy ra thay đổi trong các quy định pháp lý sau khi hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở đã được ký kết. Thay đổi quy định pháp lý có thể bao gồm việc thay đổi luật về quyền sở hữu bất động sản, thuế liên quan đến việc mua bán nhà ở, hoặc bất kì sự thay đổi pháp lý nào khác mà có thể ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng. Điều này có thể dẫn đến việc hợp đồng trở nên không hợp pháp, thực hiện hợp đồng khó khăn hoặc có thể là hợp đồng không khả thi, gây ra việc mất tiền cọc, không hoàn tất giao dịch hoặc những hậu quả pháp lý khác.
2.3. Phòng tránh rủi ro pháp lý trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở tại Việt Nam
2.3.1. Xác định rõ về thông tin nhà ở trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở
Người đặt cọc mua nhà ở cần xác định rõ thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương tại nơi thửa đất, ngôi nhà cũng như giấy tờ pháp lý của căn nhà đó trước khi thực hiện giao dịch.
Theo quy định của Điều 188 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018, để được thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất thì phải có đủ các điều kiện sau: “Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai; Không thuộc diện có tranh chấp; Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.”
Do đó, để tránh phát sinh vấn đề tranh chấp, người mua có thể yêu cầu người bán thực hiện các thủ tục xác nhận tình trạng nhà, đất đảm bảo đối tượng giao dịch là hợp pháp.
2.3.2. Lưu ý khi ký kết hợp đồng đặt cọc
Thứ nhất, về mức tiền đặt cọc. Mức tiền đặt cọc không quá 30% giá trị ngôi nhà. Là mức phần trăm vừa phải, vừa đảm bảo cam kết thực hiện giao dịch, vừa giảm thiểu thiệt hại nếu có vấn đề thiệt hại xảy ra.
Thứ hai, quy định rõ nội dung về quyền và nghĩa vụ các bên cũng như quy định về chế tài xử phạt khi vi phạm trong hợp đồng đặt cọc. Đặc biệt, quy định cụ thể về chế tài xử phạt khi có một trong hai bên vi phạm là cần thiết và cần cụ thể, dễ hiểu. Chẳng hạn, nếu đến thời gian thỏa thuận mà bên bánh không bàn giao nhà ở cho bên mua thì sẽ phải trả lại tiền đặt cọc và 1 khoản tiền tương đương giá trị đặt cọc hoặc một số tiền lớn hơn (gọi là tiền phạt cọc) tùy theo thỏa thuận của 2 bên. Việc quy định cụ thể sẽ giúp các bên có có ý thức và trách nhiệm thực hiện quyền, nghĩa vụ cũng như giúp thuận lợi giải quyết nếu có tranh chấp.
Thứ ba, quy định về thời hạn thực hiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở nên quy định cụ thể mốc thời gian đặt cọc và tiến độ ký kết hợp đồng mua bán chính thức, thời gian thanh toán. Việc thanh toán cũng nên có giấy biên nhận gồm ngày, giờ, người nhận,… chi tiết để tránh xảy ra tranh chấp về sau.
Thứ tư, cần xem xét việc bao gồm các điều khoản linh hoạt trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở có thể xử lý thay đổi trong các quy định pháp lý.
2.3.3. Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản quy định nào bắt buộc hợp đồng đặt cọc mua nhà phải công chứng, chứng thực. Luật chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 không có quy định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ có những loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực bao gồm: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình và các cá nhân với nhau; hợp đồng cho, tặng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất; hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Vì:
Thứ nhất, hợp đồng đặt cọc mua nhà ở được công chứng được coi là chứng cứ không cần chứng minh theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nếu phát sinh tranh chấp thì giá trị pháp lý của hợp đồng sẽ được đảm bảo.
Thứ hai, khi công chứng hợp đồng, tổ chức hành nghề công chứng sẽ yêu cầu bên nhận cọc phải cung cấp được các chứng cứ chứng minh tư cách của họ, chứng minh quyền sở hữu tài sản và tài sản dự kiến mua bán không có tranh chấp. Việc này sẽ tránh gặp phải các trường hợp như giả mạo chủ đất, làm giả sổ đỏ, bán nhà ở đang có tranh chấp.
Thứ ba, trên hệ thống công chứng của 1 số tỉnh, thành phố sẽ lưu trữ các thông tin về giao dịch đối với thửa đất, tình trạng pháp lý đối với thửa đất do đó công chứng hợp đồng đặt cọc sẽ giúp bạn tránh mua phải đất mà chủ đất đã nhận cọc hoặc đã bán cho người khác rồi; tránh mua phải đất bị kê biên, phong tỏa…
Các thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng đặt cọc: nội dung đặt cọc nên được các bên thảo thuận và cam kết: đất không có quy hoạch (hoặc nếu thuộc quy hoạch thì bên có chuyển nhượng phải thông báo cho bên nhận chuyển nhượng biết và chưa có thông báo thu hồi, quyết định thu hồi đất); cam kết không tranh chấp; chưa bị thế chấp (hoặc thế chấp thì phải thông báo); diện tích đất trên giấy chứng nhận và thực tế cơ bản giống nhau; hợp đồng đặt cọc phải có đủ thành viên có quyền sử dụng đất ký; các thỏa thuận bên nào sẽ nộp về phí, thuế, lệ phí khi sang tên; phạt cọc thời gian phạt cọc, số tiền phạt cọc.
3. Kết luận
Hợp đồng đặt cọc mua nhà ở nói riêng và hợp đồng đặt cọc nói chung đang ngày càng đa dạng và được sử dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực. Hiện nay, quy định về đặt cọc đang còn hạn chế, do đó, việc tìm hiểu, phân tích, nghiên cứu liên quan đến đặt cọc, tranh chấp về các hợp đồng đặt cọc nên ngày càng được quan tâm và cải thiện. Bài viết đã nêu khái quát về hợp đồng đặt cọc, hợp đồng đặt cọc mua nhà và phân tích về những rủi ro pháp lý trong hợp đồng đặt cọc mua nhà ở tại Việt Nam, từ đó, đưa ra những đóng góp về giải pháp phòng tránh. Như vậy, để có thể sử dụng đúng và đạt được mục đích khi sử dụng loại hợp đồng này, chủ thể tham gia giao dịch cần tìm hiểu kỹ lưỡng kiến thức về hợp đồng giao dịch và những rủi ro pháp lý có thể gặp phải để tránh trường hợp xấu xảy ra.
_______________
Tài liệu tham khảo
[1] Luật Đất đai Việt Nam năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018.
[2] Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015.
[3] Luật Công chứng Việt Nam năm 2014.
[4] Trần Tuấn Anh (2022), Pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Huế.
[5] Bùi Thị Hiền (2019), Mất tiền cọc do vi phạm hợp đồng, Cổng Thông tin điện tử Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng, nguồn https://vksdanang.gov.vn/tin-tuc/dm-phap-luat-va-doi-song/chi-tiet?id=44103&_c=90,91,74, truy cập ngày 1/7/2023.
[6] Cổng thông tin điện tử Chính phủ, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Đề xuất chỉ được nhận tiền đặt cọc mua nhà khi đã khởi công công trình, nguồn https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/du-thao-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-sua-doi-de-xuat-chi-duoc-nhan-tien-dat-coc-mua-nha-khi-da-khoi-cong-cong-trinh-119230413174644187.htm, truy cập ngày 1/7/2023
[7] H. Trâm (2022), Khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, nguồn https://baodongkhoi.vn/khoi-kien-yeu-cau-toa-an-giai-quyet-tranh-chap-hop-dong-dat-coc-mua-ban-dat-06112022-a107405.html, truy cập ngày 1/7/2023.
