THS. LS. PHẠM THỊ OANH

Giám đốc Công ty Luật TNHH OTIS & Partners

Nhận bài ngày 23/3/2023. Sửa chữa xong 28/3/2023. Duyệt đăng 03/4/2023.

Tóm tắt: Thu hút đầu tư, nhân tài, các nhà chuyên gia, nhà khoa học, kỹ sư nước ngoài vào Việt Nam làm việc, sinh sống, đóng góp xây dựng là một trong những chính sách được quan tâm hàng đầu trong bối cảnh hiện nay của Đảng và Nhà nước. Để thực hiện được tốt mục tiêu trên, nhà nước luôn xây dựng nhiều chế độ, chính sách ưu đãi đối với các đối tượng là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Bài viết trình bày tổng quan quy định của pháp luật hiện hành về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư tại nước ngoài, đánh giá những hạn chế bất cập từ đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề này.

Từ khoá: quyền sở hữu nhà ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài, Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở.

1. Đặt vấn đề

Hiến pháp năm 2013 nêu rõ: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là bộ phận không tách rời của cộng đồng dân tộc Việt Nam. Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khuyến khích và tạo điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ gìn và phát huy bản sắc văn hóa dân tộc Việt Nam, giữ quan hệ gắn bó với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương, đất nước (Điều 18). Vì vậy, trong chính sách đất đai và nhà ở, pháp luật nước ta có những quy định cụ thể về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Hiện nay pháp luật Việt Nam chưa có một văn bản thống nhất chung quy định sở hữu tài sản của các nhóm người nước ngoài tại Việt Nam, trong đó bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Việc xem xét, nghiên cứu về quyền sở hữu (QSH) nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư tại nước ngoài phải căn cứ vào rất nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Trên thực tế, các văn bản pháp luật qui định liên quan đến vấn đề này tại Việt Nam ngày càng được hoàn thiện hơn nhằm đảm bảo QSH nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng như đảm bảo sự ổn định và thống nhất cao trong quản lý nhà nước đối với một tài sản đặc biệt.

2. Nội dung nghiên cứu

2.1. Khái quát về QSH nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Điều 3 khoản 3 Nghị định số 138/2006/NĐ-CP trước đây có quy định:“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là người có quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam đang cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài".

Khái niệm này được khẳng định lại tại Điều 3 khoản 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 như sau:

"Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài".

Như vậy, theo khái niệm trên, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm 2 nhóm là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Công dân Việt Nam là những người có quốc tịch Việt Nam theo quy định tại Điều 49 Hiến pháp năm 1992. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài (Điều 3 khoản 4 Luật quốc tịch Việt Nam).

Đầu thập niên 1970 có khoảng 100.000 người Việt sống ngoài Việt Nam, chủ yếu tập trung tại các nước láng giềng (Lào, Campuchia, Thái Lan, Miến Điện, v.v.) và Pháp. Con số này tăng vọt sau biến cố 30 tháng 4 năm 1975 và số quốc gia có người Việt định cư cũng tăng theo; họ ra đi theo đợt di tản tháng 4 năm 1975, theo các đợt thuyền nhân và theo Chương trình Ra đi có Trật tự. Đầu thập niên 1990 với sự sụp đổ của khối Đông Âu và Liên Xô, những người do nhà nước Việt Nam cử đi học tập, lao động không trở về nước đã góp phần vào khối người Việt định cư tại các nước này. Như vậy, ngoài Việt Nam hiện nay có khoảng 4 triệu người Việt sinh sống trên hơn 100 quốc gia ở năm châu lục, trong đó có 1,799,632 sống tại Hoa Kỳ[2].

Cộng đồng người Việt ở nước ngoài có những đặc điểm nổi bật như là cộng đồng trẻ, năng động, nhanh chóng hòa nhập và đại đa số có xu hướng định cư lâu dài ở nước sở tại chủ yếu là Mỹ, Úc, Canada các nước Tây Âu (khoảng 80% đã nhập quốc tịch nước cư trú nhưng hầu hết chưa thôi quốc tịch Việt Nam), trong khi phần lớn người Việt tại Nga, Đông Âu vẫn coi cuộc sống là tạm cư, khi có điều kiện sẽ trở về nước. Đích đến mà người Việt di cư lựa chọn phần lớn là các nước phát triển trên thế giới. Với nhu cầu và định hướng trong thực hiện định cư ở các nước có điều kiện kinh tế, xã hội tốt hơn. Từ đó cũng mang đến các tiềm năng trong tiếp cận và hội nhập mới. Người Việt Nam rất ưa chuộng di cư đến các nước như Mỹ, Úc, Pháp, Đức, Canada… là các quốc gia với mức thu nhập tốt. Bên cạnh các tính chất trọng dụng đối với nguồn nhân tài. Từ đó có nhiều cơ hội cho họ phát triển và thể hiện bản thân. Cũng như mang đến các lợi ích và nhu cầu được đáp ứng hiệu quả. Cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài có đặc điểm là phức tạp về thành phần xã hội, xu hướng chính trị và đa dạng về nghề nghiệp, tôn giáo, dân tộc, đặc biệt bị chi phối, phân hóa bởi sự khác biệt về giai tầng, chính kiến và hoàn cảnh ra đi cũng như cư trú ở các địa bàn khác nhau cính vì vậy, tính liên kết, gắn bó trong cộng đồng không cao; cộng đồng sinh sống phân tán, sinh hoạt cộng đồng có khó khăn, việc duy trì tiếng Việt và giữ gìn bản sắc văn hóa dân tộc truyền thống đang là thách thức lớn.

Xét về tổng quan, QSH nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một quyền nằm trong quan hệ về sở hữu có yếu tố nước ngoài, vì thế vấn đề này trước tiên được quy định bởi các quy phạm của ngành Luật Tư pháp quốc tế. Trong thực tiễn, trên cơ sở các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự Việt Nam quy định về năng lực pháp luật của các chủ thể là cá nhân và từ những điều khoản của các điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam bảo hộ QSH của những nhóm chủ thể có yếu tố ngước ngoài được thực hiện theo chế độ đãi ngộ như công dân. Tuy nhiên như đã nhắc đến, nhà ở là một loại tài sản đặc biệt, vì thế vấn đề QSH nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn là vấn đề rộng, phức tạp liên quan đến nhiều khía cạnh khác nhau. Thông thường người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ được nhà nước sở tại công nhận có QSH đối với tài sản là động sản, đối với bất động sản thì QSH của các chủ thể có yếu tố nước ngoài sẽ bị hạn chế hơn chứ không hoàn toàn giống như với công dân quốc gia sở tại. Bất động sản được chia làm nhiều loại khác nhau với các quy định khác nhau về quyền và phạm vi sở hữu, ví dụ sở hữu cơ sở kinh doanh của doanh nghiệp, sở hữu nhà ở... Trong việc điều chỉnh lĩnh vực này Việt Nam chủ yếu sử dụng các quy phạm thực chất thông thường, là các quy phạm quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia quan hệ và được ghi nhận trong hệ thống pháp luật quốc gia, trực tiếp điều chỉnh các quan hệ sở hữu có yếu tố nước ngoài.

2.2. Pháp luật hiện hành về QSH nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở 2014, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Điều kiện được công nhận QSH nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, theo quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở 2014, gồm: (i) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; (ii) Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây: Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có giấy tờ theo quy định sau đây:

+ Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;

+ Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Điều 6 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định: “1. ... người Việt Nam định cư ở nước ngoài,... có giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp (tuân thủ điều kiện và hình thức) theo quy định của Luật Nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan (bao gồm cả nhà ở được đầu tư xây dựng theo quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong các dự án quy định tại Khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở) và có giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 5 của Nghị định này thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu không được nhập cảnh vào Việt Nam mà được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở tại Việt Nam thì không được công nhận QSH nhà ở mà phải thực hiện quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 78 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Cụ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể tiến hành uỷ quyền cho cá nhân, tổ chức khác đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam bán hoặc tặng cho nhà ở. Việc bán, tặng cho nhà ở được thực hiện khi có các giấy tờ theo quy định bao gồm: (i) Hợp đồng tặng cho, giấy tờ về thừa kế nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật dân sự của Việt Nam; (ii) Giấy tờ chứng minh QSH nhà ở của bên tặng cho, bên để thừa kế theo quy định của Luật Nhà ở và Điều 72 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận); (iii) Văn bản ủy quyền bán hoặc tặng cho nhà ở được lập theo quy định của pháp luật dân sự nếu ủy quyền cho người khác bán, tặng cho nhà ở. Trình tự, thủ tục mua bán, tặng cho nhà ở được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai; chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở; trường hợp người mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua cho người mua, thuê mua nhà ở.

Đối với quan hệ thừa kế có di sản thừa kế là nhà ở, trường hợp trong số đối tượng được thừa kế nhà ở có cả người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các bên được thừa kế phải thống nhất phân chia tài sản nhà ở này theo một trong các trường hợp sau đây: hoặc các bên thống nhất đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó cho người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hoặc các bên thống nhất thực hiện tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị.

Bên cạnh quy định về việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam, pháp luật hiện hành cũng quan tâm đến việc hoàn thiện quy định về quyền sử dụng (QSD) đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài vì đây cũng là một quyền tài sản có liên quan mật thiết đến QSH nhà ở. QSD đất ở của người Việt Nam định cư ở nước được quy định trong hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai.

Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch là đối tượng sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển QSD đất theo quy định.

Theo Điều 186 của Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại Việt Nam, thì:

- Trường hợp Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có QSH nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có QSH nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại Việt Nam và có các quyền, nghĩa vụ chung của người sử dụng đất; được chuyển QSD đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với QSD đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa; thế chấp nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.

- Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với QSD đất ở. (i) Trường hợp tất cả đối tượng thừa kế QSD đất, QSH nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho QSD đất thừa kế. Nếu chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính. (ii)Trường hợp có người thừa kế không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và những người khác thuộc diện được nhận thừa kế QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính. Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo phương thức chuyển nhượng hoặc được tặng cho, nếu chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho QSD đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính. (iii) Trong trường hợp người thừa kế không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho QSD đất thì người nhận thừa kế được ủy quyền bằng văn bản cho người trông nom hoặc tạm sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp người gốc Việt Nam nhưng đang định cư ở nước ngoài, không thuộc trường hợp sở hữu nhà ở gắn liền với QSD đất theo quy định tại Điều 186 Luật Đất đai, được nhận QSD đất trong các trường hợp sau:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển QSD đất thông qua nhận chuyển nhượng QSD đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển QSD đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với QSD đất ở hoặc được nhận QSD đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước giao đất

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSD đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSD đất phù hợp với pháp luật.

Như vậy, đối với đất ở thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển QSD đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với QSD đất ở hoặc được nhận QSD đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Trên thực tế, không ít các trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã có QSD đất ở trong thời gian sinh sống tại Việt Nam (nghĩa là có QSD đất ở trước thời điểm xuất cảnh định cư ở nước ngoài). Tuy nhiên, pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật liên quan hiện hành cũng không quy định về việc chấm dứt QSD đất ở (nếu không thuộc các trường hợp được nhận QSD đất theo quy định của Luật Đất đai) đối với những trường hợp này. Do đó, theo quan điểm của tác giả, họ vẫn có quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận trước khi định cư ở nước ngoài.

2.3. Thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về QSH nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Từ những tìm hiểu quy định pháp luật hiện hành về QSH nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam ở nước ngoài có thể thấy rằng pháp luật tạo lối mở hết sức rộng rãi và thuận lợi cho nhóm chủ thể này, gần như không còn sự phân biệt so với công dân Việt Nam trong vấn đề mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. So với Luật Nhà ở năm 2005, Luật Nhà ở hiện hành đã có nhiều bổ sung thay đổi thông thoáng về vấn đề này. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà "có quốc tịch Việt Nam" thì có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam như công dân Việt Nam ở trong nước. Riêng đối với người gốc Việt Nam thì họ cũng có quyền này như công dân Việt Nam khi họ là những "người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam, người có công đóng góp cho đất nước, người hoạt động trong lĩnh vực kinh tế – xã hội có bằng đại học hoặc tương đương trở lên về Việt Nam làm việc, người có kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu hoặc người kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước". Đối với người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng nêu trên mà được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ sáu tháng trở lên hoặc được cấp Giấy miễn thị thực thì chỉ có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ tại Việt Nam.

Với quy định nêu trên, chúng ta có thể kết luận rằng, pháp luật về nhà ở của Việt Nam, một mặt sẽ bảo đảm quyền bình đẳng giữa công dân Việt Nam với nhau, không phân biệt nơi cư trú trong hay ngoài nước, mặc khác vẫn tạo điều kiện cho những người nước ngoài có gốc Việt Nam được có cơ hội sở hữu nhà tại Việt Nam với một số điều kiện nhất định.

Hiện nay, trong bối cảnh Dự thảo Luật Nhà ở đang trong giai đoạn lấy ý kiến góp ý từ các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước sẽ sớm được thông qua và ban hành. Chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn tiếp tục là nhóm chủ thể được ghi nhận QSH nhà ở hợp pháp tại Việt Nam và những quy định của pháp luật vẫn đảm bảo được chủ trương của Đảng và Nhà nước về thu hút nhóm chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về phát triển quê hương. Một điểm mới đáng chú ý trực tiếp liên quan đến nhóm người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong vấn đề này là Dự thảo ghi nhận người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức ngước ngoài được QSH nhà tại Việt Nam. Theo Chính phủ, Luật Đất đai hiện không cho phép người Việt định cư ở nước ngoài được nhận chuyển QSD đất ngoài dự án để xây nhà ở, cũng như không quy định cá nhân, tổ chức nước ngoài thuộc đối tượng sử dụng đất. Trong khi, pháp luật nhà ở, kinh doanh bất động sản lại cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và sở hữu nhà gắn liền với đất. Mâu thuẫn giữa các luật khiến việc công nhận quyền sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam khó khăn.

Do đó, tại dự thảo trình lần này đề xuất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà thông qua hình thức đầu tư xây dựng nhà ở trên diện tích đất được thừa kế, tặng cho, mượn, thuê hoặc nhận chuyển nhượng theo quy định; mua, thuê nhà ở thương mại; mua nhận tặng cho, nhận đổi, thừa kế…

Đáng chú ý, dự thảo quy định chủ thể nước ngoài khi được sở hữu nhà ở, thì chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư. Trường hợp nhà ở riêng lẻ gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề tại khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, tổ chức, cá nhân người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà. Thời hạn sở hữu nhà với người nước ngoài không quá 50 năm và được gia hạn nếu có nhu cầu với trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế.

Tác giả cho rằng, quy định của Luật sửa đổi lần này vẫn còn có một số vấn đề cần phải bàn thêm về kỹ thuật lập pháp và đối tượng áp dụng. Cụ thể:

- Thứ nhất, nên bổ sung thêm một số đối tượng cụ thể được hưởng quyền này. Theo quy định của Dự thảo, QSH nhà ở tại Việt Nam của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mở rộng thêm một đối tượng mới, đó là “người kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước”. Nếu quan điểm cho rằng người gốc Việt Nam khi kết hôn với công dân Việt Nam trong nước sẽ có nhu cầu nhà ở trong nước theo tiêu chuẩn thân nhân, đoàn tụ gia đình, thì chúng ta cần quy định thêm quyền này cho một số đối tượng nữa, đó là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có cha, mẹ, con là công dân Việt Nam ở trong nước. Lý giải cho đề nghị bổ sung này là bởi vì, theo hầu hết các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, nhóm người có cha, mẹ, vợ hoặc chồng, con là công dân Việt Nam đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau, ví dụ về quyền thừa kế, quyền về quốc tịch… Như vậy, về nhà ở, họ nên có được QSH ngang nhau.

- Thứ hai, nếu không phải chỉ nhằm tạo điều kiện cho người gốc Việt Nam có vợ, chồng ở Việt Nam đựơc sở hữu nhà do nhu cầu cư trú của họ (vì theo quy định của Dự thảo, người kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước có QSH số lượng nhà không hạn chế như công dân Việt Nam trong nước) thì chúng ta chỉ cần quy định một điều kiện duy nhất là “kết hôn với công dân Việt Nam”, không cần phải công dân Việt Nam cư trú trong nước. Với quy định này, chúng ta sẽ đảm bảo được quyền bình đẳng của vợ, chồng của công dân Việt Nam trong nước với vợ, chồng của công dân Việt Nam ở nước ngoài. Đồng thời, chúng ta cũng không gặp phải vướng mắc sau này, khi xác lập QSH nhà của công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài mà có vợ chồng là người gốc Việt Nam cũng cùng định cư ở nước ngoài. Một chứng minh cho vướng mắc sẽ xảy ra là việc xác định quyền đồng sở hữu hay còn gọi là cùng đứng tên trong giấy chứng nhận sở hữu nhà. Về mặt pháp lý, tài sản của vợ chồng kể từ khi kết hôn là tài sản thuộc sở hữu chung. Như vậy, tại sao công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài có QSH nhiều căn nhà ở Việt Nam mà vợ, chồng họ của họ (người có gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài) không được QSH này? Như vậy, các quy định khác của pháp luật về tài sản chung của vợ chồng sẽ không còn được bảo đảm đúng bản chất của nó.

Ví dụ, một người chồng gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, kết hôn với vợ là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nếu theo quy định của Dự thảo, thì người vợ sẽ mặc nhiên được sở hữu nhà tại Việt Nam như công dân Việt Nam trong nước, bởi vì người này có quốc tịch Việt Nam. Tuy nhiên, người chồng sẽ không được sở hữu nhà tại Việt Nam vì lý do vợ anh ta không cư trú tại Việt Nam. Đây là một điểm bất cập chắc chắn sẽ xảy ra nếu chúng ta vẫn giữ quy định người gốc Việt Nam “kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước” mới được quyền sở hữu nhà như công dân Việt Nam.

3. Kết luận

Pháp luật Việt Nam về QSH nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thông thoáng và thuận lợi hơn trước đây rất nhiều. Việc mở rộng thêm đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Dự thảo Luật Nhà ở sẽ bảo đảm được quyền bình đẳng giữa công dân Việt Nam trong việc sở hữu nhà. Tuy nhiên, Dự thảo vẫn còn một số vấn đề cần bổ sung về nội dung và chỉnh sửa về kỹ thuật lập pháp để bảo đảm cho các quy định vừa ngắn gọn, đầy đủ, vừa bảo đảm tính chặt chẽ và bình đẳng giữa các chủ thể áp dụng khi họ có những yếu tố được hưởng quyền ngang nhau.

________________

Tài liệu tham khảo

[1] Trường Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công An nhân dân.

[2] Quốc hội (2014), Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014.

[3] Quốc hội, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).