CHUNG VĂN HUỆ
Văn phòng công chứng Nguyễn Nữ Hoàng Oanh

Nhận bài ngày 06/12/2022. Sửa chữa xong 11/12/2022. Duyệt đăng 21/12/2022.
Abstract
The article studies the right to benefit from property in the reservation of ownership rights in accordance with civil law. From there, it outlines inadequacies and proposes solutions to improve legal regulations and regulations on property reservation.
Keywords: Benefit rights, ownership retention, property, Civil Law.

1. Đặt vấn đề
Bảo lưu quyền sở hữu là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự mới được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Với quy định mới tại Điều 331 Bộ luật Dân sự năm 2015 về bảo lưu quyền sở hữu, khi xác lập quan hệ mua bán, mặc dù các bên đã thực hiện nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua, bên mua đã nhận vật nhưng quyền sở hữu vật vẫn thuộc về bên bán. Chỉ khi bên mua thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán thì bên bán mới thực hiện các thủ tục để chuyển quyền sở hữu cho bên mua. Nếu bên mua không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán thì bên bán vẫn có quyền sở hữu tài sản. Việc quy định biện pháp bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu giúp cho bên mua khi nhận được tài sản phải sử dụng tài sản đó một cách hiệu quả và có trách nhiệm thanh toán tiền cho bên bán khi đến hạn. Còn bên bán được đảm bảo quyền lợi được thanh toán đầy đủ giá trị tài sản khi giao tài sản cho bên mua. Trong phạm vi bài viết, tác giả phân tích quy định hiện hành của pháp luật về quyền hưởng lợi từ tài sản trong bảo lưu quyền sở hữu, trên cơ sở đó đưa ra phương hướng hoàn thiện những quy định này.

2. Nội dung nghiên cứu
2.1. Khái niệm bảo lưu quyền sở hữu, quyền hưởng lợi từ tài sản trong bảo lưu quyền sở hữu
“Bảo lưu quyền sở hữu là việc bên bán được tạm hoãn thực hiện nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu cho bên mua, nhằm bảo đảm cho việc bên mua sẽ thanh toán đầy đủ số tiền mua bán tài sản theo đúng thời hạn đã thỏa thuận”. Như vậy, bảo lưu quyền sở hữu chỉ là điều khoản trì hoãn việc chuyển quyền sở hữu cho đến khi bên mua thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản [6]. Hay bảo lưu quyền sở hữu đối với vật bán chỉ có ý nghĩa là một biện pháp bảo đảm cho việc trả tiền mua trong các giao dịch mua trả chậm, trả dần những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu [5]. Đặc biệt có quan điểm lại không thừa nhận bảo lưu quyền sở hữu là biện pháp bảo đảm khi cho rằng “biện pháp bảo lưu quyền sở hữu như được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 không phản ánh được bản chất của một biện pháp bảo đảm” [4]. Như vậy, mặc dù còn tồn tại nhiều quan điểm nhìn nhận khác nhau về bảo lưu quyền sở hữu nhưng dưới góc độ pháp lý, bảo lưu quyền sở hữu đã được ghi nhận là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong Bộ luật Dân sự năm 2015.
Về quyền hưởng lợi từ tài sản trong bảo lưu quyền sở hữu có thể được hiểu như sau: “Bên mua có quyền sử dụng tài sản và hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản trong thời hạn bảo lưu quyền sở hữu có hiệu lực. Ngoài ra, bên mua có nghĩa vụ phải chịu mọi rủi ro về tài sản trong thời hạn bảo lưu quyền sở hữu có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa các bên trong hợp đồng mua bán. Bên mua cũng có nghĩa vụ phải thanh toán đầy đủ giá trị tài sản theo quy định trong hợp đồng hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.” Theo đó, bảo lưu tài sản được hiểu là trong hợp đồng mua bán thì bên bán có thể được bảo lưu quyền sở hữu đối với đối tượng của hợp đồng cho đến khi bên mua thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán cho bên bán. Việc bảo lưu quyền sở hữu phải được lập thành văn bản riêng hoặc được ghi trong hợp đồng mua bán và không chỉ có hiệu lực đối với bên bán, bên mua mà còn phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Trong trường hợp bên mua không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán cho bên bán theo thỏa thuận thì bên bán có quyền đòi lại tài sản và bên bán hoàn trả cho bên mua số tiền bên mua đã thanh toán sau khi trừ đi giá trị hao mòn tài sản do sử dụng. Trường hợp bên mua làm mất, hư hỏng tài sản thì bên bán có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. Như vậy có thể hiểu rằng bảo lưu quyền sở hữu là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự gắn với hợp đồng mua bán tài sản, mà cụ thể là hợp đồng mua bán tài sản theo hình thức mua chậm, trả dần (dân gian thường gọi là hợp đồng mua bán tài sản trả góp) được quy định tại Điều 453 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Các bên có thể thoả thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận tài sản mua. Bên bán được bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thoả thuận khác”. Việc quy định biện pháp bảo đảm “bảo lưu quyền sở hữu” nhằm đảm bảo tích tương thích với hợp đồng mua bán tài sản theo hình thức mua chậm, trả dần, đáp ứng được yêu cầu thực tiễn của giao dịch mua bán tài sản hết sức đa dạng, phong phú và sôi động của các chủ thể trong giai đoạn hiện nay.

2.2. Quy định pháp luật về quyền sử dụng, hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản
Theo quy định tại khoản 1 Điều 333 Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền và nghĩa vụ của bên mua tài sản, bên mua có quyền “sử dụng tài sản và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản trong thời hạn bảo lưu quyền sở hữu có hiệu lực”. Quy định này đã khẳng định người mua có quyền hưởng lợi từ tài sản trong bảo lưu quyền sở hữu. Nghiên cứu khái niệm về quyền sử dụng tại Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015 cho thấy “quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. Tức là quyền sử dụng sẽ bao gồm hai nội dung chính là khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 333 lại quy định bên mua có “quyền sử dụng tài sản” và “hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” là không hợp lý. Bởi vì, về lý luận quyền sử dụng tài sản đã bao hàm trong đó cả nội dung của quyền hưởng hoa lợi, lợi tức. Mặc dù đây có thể chỉ là sai sót về mặt kỹ thuật, nhưng rõ ràng điều này cũng làm giảm giá trị của quy định luật. Theo đó, tác giả kiến nghị sửa đổi khoản 1 Điều 333 như sau: “Khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản trong thời hạn bảo lưu quyền sở hữu có hiệu lực”.
Mặt khác, theo quy định tại Điều 109 Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì: “1. Hoa lợi là sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại; 2. Lợi tức là khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản”. Từ quy định này, có thể xảy ra ba trường hợp sau:
(i) Tài sản bảo lưu quyền sở hữu ở đây là động sản hay bất động sản nhưng trong hợp đồng có điều khoản bảo lưu là người mua gửi lại tài sản cho người bán chăm sóc, quản lý trong một thời gian nhất định, trong thời gian này, tài sản phát sinh hoa lợi, lợi tức thì người mua có được hưởng hoa lợi, lợi tức đó không? Theo quy định của bảo lưu quyền sở hữu thì người mua được quyền hưởng hoa lợi, lợi tức nếu như bên mua đã nhận tài sản bảo lưu nhưng trong trường hợp này bên mua chưa nhận được tài sản bảo lưu, do đó sẽ phát sinh tranh chấp giữa người bán và người mua.
(ii) Tài sản bảo lưu quyền sở hữu ở đây là động sản, bất động sản, thì bên mua được quyền hưởng hoa lợi, lợi tức. Nhưng để hưởng được lợi tức thì bên mua phải khai thác tài sản. Vậy khai thác tài sản ở đây được quy định như thế nào? Người mua có được cho thuê mướn lại hay không, hay cầm, cố hay không? Nếu trong thời gian người mua chậm thanh toán tiền cho người bán và người bán kiên quyết đòi lại tài sản, trong khi tài sản đang được người mua cho thuê lại hoặc cầm cố thì sẽ phát sinh vấn đề pháp lý mới. Tác giả thấy tài sản đảm bảo là động sản, có đăng ký quyền sử dụng nhưng lúc này trong giấy đăng ký quyền sử dụng lại thể hiện tài sản thuộc bên mua và tài sản cũng không được đăng ký biện pháp đảm bảo nên bên mua đã sử dụng tài sản để cầm cố tài sản. Trong khi đó bên mua không thực hiện tốt nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận, từ đó làm phát sinh vấn đề pháp lý.
(iii) Khi xác lập biện pháp bảo lưu quyền sở hữu, bên bán hoàn toàn có thể đưa ra đề xuất thỏa thuận về việc bên mua không được sử dụng tài sản cho đến khi thanh toán hết tiền mua tài sản. Đây là nội dung không bị luật cấm nên các bên có thể thỏa thuận tại thời điểm xác lập bảo lưu quyền sở hữu, khi đó quyền hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản bảo lưu quyền sở hữu của bên mua sẽ không thực hiện được.
Ngoài ra, hiện nay, một số trường hợp mặc dù bảo lưu quyền sở hữu được ghi nhận trong hợp đồng mua bán nhưng không xác định thời gian cụ thể thời gian bên bán giao tài sản cho bên mua mà chỉ ghi thời gian “dự kiến” đến khi hết thời gian “dự kiến” bên bán không giao tài sản, dẫn đến bên mua đòi tài sản. Ví dụ: Tại bản án số: 140/2019/DS-PT, ngày: 05,07/6/2019 của Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội về việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư về phạt chậm bàn giao nhà, có nội dung như sau:
“Ngày 14 tháng 01 năm 2018, bà Nguyễn Thị N.L có đơn khởi kiện vụ án dân sự về việc Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ tại địa chỉ: B6-20 tầng 20 Tòa B chung cư cao tầng và dịch vụ Phương Đông (M.S Tower) đối với Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S, yêu cầu Tòa án giải quyết vấn đề sau:
Buộc Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S phải thanh toán tiền phạt chậm trả bàn giao căn hộ đến ngày xét xử sơ thẩm, tạm tính đến ngày 30.9.2017 là: 363.937.423 đồng.
Kèm theo đơn khởi kiện, người khởi kiện đã nộp các tài liệu, chứng cứ sau đây: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; các biên lai nộp tiền; bản photo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S; Bản sao Chứng minh thư nhân dân và Sổ hộ khẩu của người khởi kiện.
Quá trình giải quyết vụ án, các đương sự thống nhất nội dung như sau: Ngày 20.6.2014, bà Nguyễn Thị N.L và Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S (sau đây gọi tắt là Công ty M.S) đã ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số B6-20 tầng 20 Tòa B thuộc dự án chung cư cao tầng và dịch vụ Phương Đông (M.S Tower) tại địa chỉ: Số S phố N, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội. Hợp đồng được ký theo mẫu, do Công ty M.S soạn thảo.
Giá bán căn hộ là: 2.848.517.717 đồng và chia thành 7 đợt thanh toán theo phụ lục số 02 của hợp đồng.
Việc ký kết hợp đồng là hoàn toàn tự nguyện, không bị cưỡng ép, lừa dối.
Quá trình thực hiện hợp đồng, bà Nguyễn Thị N.L đã nộp các khoản tiền sau:
- Ngày 23.4.2015: nộp 285.000.000 đồng;
- Ngày 15.4.2016: nộp 427.277.658 đồng;
- Ngày 15.8.2015: Nộp 569.710.000 đồng;
- Ngày 15.8.2015: Nộp 712.130.000 đồng
Tổng số tiền bà Nguyễn Thị N.L đã nộp cho Công ty M.S là: 1.994.177.658 đồng tương đương nộp xong đợt 5 của hợp đồng.
Tại Điều 2, mục 1, điểm đ của hợp đồng ghi năm hoàn thành công trình là năm 2016.
Tại điểm 2 Điều 8 hợp đồng ghi: Bên bán bàn giao căn hộ cho bên mua dự kiến vào quý 1 năm 2016.
Đến nay, Công ty M.S chưa bàn giao nhà cho bà Nguyễn Thị N.L theo hợp đồng mua bán căn hộ trên.
Công ty M.S cho rằng mình không vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ do: Bên mua chưa phát sinh quyền được yêu cầu chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại vì theo thỏa thuận tại điểm a khoản 2 Điều 12 của hợp đồng, bên mua phải thanh toán tiền mua căn hộ theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng nhưng quá hạn 180 ngày kể từ ngày bên bán phải bàn giao thì bên bán mới phải chịu phạt vi phạm. Bà Nguyễn Thị N.L mới thanh toán 5 đợt, còn 2 đợt chưa thanh toán nên vi phạm nghĩa vụ đóng tiền. Công ty khôngvi phạm thời gian bàn giao căn hộ vì thời gian theo quy định của hợp đồng chỉ là thời gian dự kiến. Ngoài ra bên bán còn được bảo lưu quyền sở hữu cho đến khi bên mua hoàn tất nghĩa vụ thanh toán tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng. Công ty cũng gặp những trở ngại khách quan trong quá trình thực hiện dự án nên chưa bàn giao được căn hộ cho bà Nguyễn Thị N.L. Đề nghị Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của Công ty và không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn”.
Từ những vấn đề vướng mắc trên, tác giả đề xuất cần bổ sung quyền và nghĩa vụ của bên mua đối với tài sản trong bảo lưu quyền sở hữu như sau:
- Bên mua được hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản bảo lưu kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản.
- Bên mua được quyền cho thuê lại tài sản nhưng phải đảm bảo nghĩa vụ thanh toán cho bên bán, nếu không các vấn đề tranh chấp phát sinh từ tài sản bên mua phải hoàn toàn chịu trách nhiệm.
- Bên mua đương nhiên được sử dụng tài sản khi thanh toán tiền cho bên bán đúng hạn theo thỏa thuận. Bên bán không được đưa vào hợp đồng thỏa thuận về việc bên mua không được sử dụng tài sản cho đến khi thanh toán hết tiền mua tài sản.
- Trong hợp đồng mua bán tài sản nếu có sử dụng biện pháp bảo lưu quyền sở hữu thì hai bên phải thỏa thuận và ghi cụ thể thời gian chuyển giao tài sản, thời gian thanh toán tiền, không được ghi “dự kiến”.

2.3. Quy định pháp luật về biện pháp bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu
Theo quy định tại khoản 3 Điều 331 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Bảo lưu quyền sở hữu phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”; Khoản 2 Điều 4 Nghị định của Chính phủ số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm liệt kê cụ thể các biện pháp bảo đảm được đăng ký khi có yêu cầu, trong đó có quy định: “(c) Bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; mua bán tàu bay, tàu biển; mua bán tài sản là động sản khác có bảo lưu quyền sở hữu.”
Quy định trên, có ý nghĩa thực tiễn rất lớn trong việc công khai, minh bạch hóa thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản. Bởi lẽ, trong trường hợp bên bán có bảo lưu quyền sở hữu, tài sản mặc dù do bên mua trực tiếp nắm giữ và sử dụng, khai thác những lợi ích có được cũng như tính năng, công dụng của tài sản, nhưng về mặt pháp lý, tài sản vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bán. Do vậy, nếu không có cơ chế công khai hóa thông tin thông qua phương thức đăng ký, thì bên thứ ba sẽ không thể biết được tình trạng pháp lý (chủ sở hữu) thực sự của tài sản bán có bảo lưu quyền sở hữu, nên dễ dẫn đến những rủi ro pháp lý cho người thứ ba khi xác lập các giao dịch liên quan đến tài sản này. Ví dụ: Khi khách hàng không trả nợ, ngân hàng quyết định xử lý tài sản bảo đảm là một lô hàng hóa - đây là một tình huống quen thuộc đối với ngân hàng. Nhưng chưa kịp bán lô hàng này, ngân hàng nhận được thông báo đòi lại hàng từ một bên thứ ba, tự xưng là chủ tài sản. Kèm theo thông báo, bên thứ ba xuất trình một văn bản thỏa thuận bảo lưu quyền sở hữu. Thỏa thuận trên ghi nhận nội dung quyền sở hữu vẫn thuộc về bên bán cho đến khi bên mua thanh toán hết tiền cho bên bán. Ngân hàng nhận được thông báo vẫn đinh ninh rằng mình đã đăng ký giao dịch bảo đảm cho việc nhận thế chấp lô hàng nên yên tâm về quyền được xử lý lô hàng này. Tuy nhiên, sau đó, ngân hàng mới ngã ngửa khi biết rằng, thỏa thuận bảo lưu quyền sở hữu của bên xưng là chủ tài sản đã được đăng ký giao dịch bảo đảm còn sớm hơn ngân hàng.Vậy là ngân hàng mất quyền xử lý lô hàng thế chấp. Tại sao vậy? Bởi vì bảo lưu quyền sở hữu là một biện pháp bảo đảm mới được quy định trong Bộ Luật Dân sự năm 2015. Hay như ví dụ về giao dịch bảo lưu quyền sở hữu tài sản “xe máy” không được đăng ký và công khai nên người mua đã sử dụng để thực hiện một giao dịch khác mà người giao dịch thứ hai cũng không biết được thực trạng của tài sản từ đó làm nảy sinh vấn đề pháp lý mới.
Mặt khác, khoản 2 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP liệt kê cụ thể các biện pháp bảo đảm được đăng ký khi có yêu cầu: “…v) Mua bán tài sản là động sản khác có bảo lưu quyền sở hữu” là chưa đảm bảo, chưa toàn diện, gây khó hiểu cho người thực hiện giao dịch dân sự, bởi các chủ thể thực hiện giao dịch dân sự không thể xác định được động sản nào khi thực hiện hợp đồng mua bán phải đăng ký giao dịch đảm bảo.

Từ thực trạng trên, tác giả đề xuất hướng hoàn thiện có hai vấn đề sau:
- Cần có cơ chế công khai hóa thông tin các tài sản đã được đăng ký giao dịch đảm bảo để bên thứ ba biết được tình trạng pháp lý (chủ sở hữu) thực sự của tài sản bán. Bên nhận tài sản đảm bảo cũng cần có cơ chế kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản một cách chặt chẽ, nhất là các hệ thống ngân hàng. Đồng thời, cần quy định chế tài xử lý đối với chủ thể dùng một tài sản thực hiện nhiều giao dịch đảm bảo khác nhau, có thể xử lý hình sự vì đây thực chất là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, từ đó làm giảm rủi ro pháp lý cho người thứ ba khi xác lập các giao dịch liên quan đến tài sản này và thể hiện tính răn đe của pháp luật.
- Cần có hướng dẫn cụ thể tài sản là động sản nào khi giao kết hợp đồng mua bán cần phải đăng ký giao dịch đảm bảo để người dân và cán bộ tư pháp dễ thực hiện trong thực tế.

3. Kết luận
Thông qua việc nghiên cứu của những quy định của quyền hưởng lợi từ tài sản trong bảo lưu quyền sở hữu, tác giả đã là rõ những quy định của pháp luật dân sự về quyền hưởng lợi từ tài sản, tìm ra nhiều điểm bất cập, hạn chế và đề xuất một số giải pháp để góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật dân sự về quyền hưởng lợi từ tài sản trong bảo lưu quyền sở hữu. Các nhà làm luật cần quan tâm nhiều hơn, đưa ra các định hướng hoàn thiện, bổ sung các quy định về quyền hưởng lợi tài sản. Đảm bảo quá trình áp dụng và giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng, dễ dàng, phù hợp với thực tiễn, bảo vệ quyền lợi và đảm bảo sự công bằng của các bên trong quan hệ dân sự.

Tài liệu tham khảo
[1] Bộ luật Dân sự năm 2015.
[2] Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (đồng chủ biên, 2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, NXB Công an nhân dân, Hà Nội.
[3] Đoàn Thị Phương Diệp (2017), Cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu theo Bộ luật Dân sự năm 2015, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 17 (345), tr. 42-47.
[4] Bùi Đức Giang (2016), Lập pháp, nhìn từ quy định của bảo lưu quyền sở hữu tài sản. Nguồn: http://www.thesaigontimes.vn/153622/Lap-phap-nhin-tu-quy-dinh-bao-luu-quyen-so-huu-tai-san.html, truy cập ngày 05/4/2019.
[5] Phạm Văn Tuyết, Lê Kim Giang (2015), Hoàn thiện chế định bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, NXB Dân trí, Hà Nội.
[6] Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân sự Việt Nam lược giải - Các hợp đồng dân sự thông dụng, NXB Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội, tr. 32.