Hồ Xuân Thắng
Khoa Luật Trường Đại học Công Thương thành phố Hồ Chí Minh
HVCH Nguyễn Nhật Hưng
Học viên cao học K39 Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh
TÓM TẮT: Bài viết này tập trung nghiên cứu quy định về tiền đặt cọc trong giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trong hợp đồng kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Nội dung bài phân tích khái niệm, bản chất, cơ sở pháp lý của tiền đặt cọc, đồng thời làm rõ quy định giới hạn mức tiền đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi người mua và minh bạch giao dịch. Từ đó đưa ra một số kiến nghị đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định này góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, bảo đảm sự phát triển bền vững và minh bạch của thị trường bất động sản ở nước ta.
Từ khóa: Hợp đồng kinh doanh bất động sản, tiền đặt cọc, nhà ở thương mại, mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
Discussing the deposit in the contract for sale of future commercial housing under the current Law on Real Estate Business.
SUMMARY: This article focuses on studying the regulations on deposits in future commercial housing transactions in real estate business contracts under the 2023 Law on Real Estate Business. The article analyzes the concept, nature, and legal basis of deposits, and clarifies the regulations on deposit limits in future commercial housing sales contracts to protect the rights of buyers and ensure transaction transparency. From there, some recommendations are made to propose solutions to improve this regulation, contributing to improving management efficiency, ensuring sustainable and transparent development of the real estate market in our country.
Keywords: Real estate business contracts, deposits, commercial housing, future real estate trading.
1. Đặt vấn đề
Trong thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta đã có những bước phát triển mạnh mẽ, trở thành một trong những lĩnh vực kinh tế trọng điểm, thu hút lượng lớn vốn đầu tư và đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế quốc gia. Hoạt động giao dịch bất động sản ngày càng sôi động, với số lượng các hợp đồng giao dịch sơ cấp, thứ cấp trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thương mại cớ sẵn và hình thành trong tương lai được ký kết ngày một gia tăng. Bên cạnh đó, các tranh chấp và khiếu nại, khởi kiện liên quan đến quyền và nghĩa vụ thanh toán trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có xu hướng tăng cao nhanh chóng, trong đó có vấn đề tiền đặt cọc.
Tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015(1)đã các định đặt cọc là một trong những chế định pháp lý cốt lõi, được xác lập, giữ vai trò là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cơ bản nhằm ràng buộc trách nhiệm dân sự trong việc giao kết hoặc thi hành hợp đồng. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (BĐS), đặc biệt là các giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, đặt cọc không chỉ là một công cụ pháp lý xác lập ý chí giao dịch mà còn là một cơ chế tài chính quan trọng để chuyển giao và bảo đảm dòng vốn giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Trước yêu cầu thực tiễn áp dụng quy định pháp luật phù hợp với sự phát triển của thị trường, pháp luật về kinh doanh bất động sản đã có nhiều sửa đổi, bổ sung nhằm điều chỉnh rõ hơn các vấn đề liên quan đến giao kết hợp đồng và tiền đặt cọc. Tuy nhiên, sau khi các quy định mới được ban hành, đi vào thực tiễn vẫn tồn tại không ít vướng mắc trong việc hiểu và thống nhất áp dụng. Đặc biệt là trong hoạt động kinh doanh mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai của các chủ đầu tư dự án, một lĩnh vực có tính đặc thù cao, liên quan đến nhiều chủ thể và giá trị tài sản vô cùng lớn.
Từ thực tiễn đó, việc nghiên cứu xác định tiền đặt cọc dưới góc nhìn của hợp đồng kinh doanh nhà ở thương mại hình thành trong tương lai theo pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành giúp các bên tham gia giao dịch hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình, góp phần hạn chế tranh chấp cũng như hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam là vô cùng cần thiết.
2. Nội dung quy định về tiền đặt cọc trong hợp đồng kinh doanh nhà ở thương mại theo Luật kinh doanh bất động sản hiện hành
Tiền đặt cọc là một phần quan trọng trong các giao dịch dân sự nói chung và giao dịch kinh doanh bất động sản nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nói riêng. Việc đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm bên đặt cọc thực hiện cam kết trong hợp đồng, đồng thời thể hiện thiện chí giao dịch giữa các bên. Tại khoản 1 điều 25 Luật kinh doanh bất động sản năm 2024(2) có quy định về việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, như sau: Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Như vậy, kể từ ngày Luật kinh doanh bất động sản năm 2024 có hiệu lực trong thực tiễn, cụm từ “ tiền đặt cọc” mặc nhiên được hiểu và áp dụng thống nhất chung trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. So sánh với quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản năm sản 2014(3) thì đây là điểm mới rất quan trọng mà các nhà làm luật đã sửa đổi, bổ sung để khắc phục những hạn chế kéo dài rất nhiều năm qua.
Xét ở góc độ Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, tại điểm d khoản 1 điều 46 Luật kinh doanh bất động sản năm 2024 quy định hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính d) Phương thức và thời hạn thanh toán(2). Phương thức thành toán mà nội dung chính phải ghi rõ trong hợp đồng này đó chính là toàn bộ nội dung tại khoản 1 điều 26: Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, đây là một trong những nội dung chính của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Tuy nhiên, trong Luật kinh doanh bất động sản hiện hành các nhà làm luật không đưa ra khái niệm để hiểu chung thống nhất “tiền đặt cọc” là gì? Khiếm khuyết này cũng gây nhiều khó khăn trong giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư với khách hàng trong quá trình áp dụng quy định này ở nước ta.
Nhìn nhận theo phương diện khoa học pháp lý, tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, có khái niệm đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.” Đây là khái niệm áp dụng chung để điều chỉnh trong giao dịch dân sự chứ không thể phù hợp để điều chỉnh cho cả giao dịch kinh doanh bất động sản. Tại điều 3 giải thích từ ngữ của Luật Kinh doanh bất động sản 2024 các nhà làm luật lại không định nghĩa chính thức để hiểu chung khái niệm về “tiền đặt cọc”. Câu hỏi đặt ra ở đây là, luật kinh doanh bất động sản năm 2024 sử dụng thuật ngữ “tiền đặt cọc” nhưng lại không định nghĩa thì liệu nội hàm của khái niệm này có khác biệt hay đồng nhất với khái niệm “đặt cọc” tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015? Nếu như việc sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản mà các nhà làm luật quy định tại tại khoản 1 điều 45 (2): Tổ chức, cá nhân khi xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự thì rõ ràng cách hiểu và áp dụng trong kinh doanh bất động sản nói chung về “đặt cọc” chứ không phải “tiền đặt cọc”. Như vậy, nội hàm này đang rất mâu thuẫn, gây khó khăn trong cách hiểu và thống nhất trong cách áp dụng thực tiễn giữa chủ đầu tư và khách hàng trong giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
Thực tiễn cho thấy rất nhiều chủ đầu tư kinh doanh bất động sản trong thời gian gần đây tách việc đặt cọc tiền trong mua bán nhà ở thương mại ra khỏi hợp đồng mua bán. Nghĩa là họ thiết lập một hình thức đặt cọc theo hợp đồng dân sự chứ không phải áp dụng loại hợp đồng mua bán nhà ở theo điểm a khoản 1 điều 44(2). Tức là họ hiểu và làm trái quy định trong hợp đồng kinh doanh nhà ở thương mại về tiền đặt cọc, có thể được hiểu là khoản tiền mà bên mua giao cho chủ đầu tư hoặc bên bán nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng mua bánnhà ở trong tương lai theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% "giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng" nhưng không làm rõ "giá bán" ở đây là giá đã bao gồm hay chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) và các khoản phí liên quan. Trong thực tế giao dịch bất động sản, giá bán thường được cấu thành từ nhiều thành phần: giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình xây dựng, thuế VAT 10%, phí bảo trì 2% theo quy định của Luật Nhà ở 2014, cùng với các khoản phí quản lý, phí dịch vụ ban đầu(8). Nếu tính 5% trên giá chưa bao gồm VAT và các khoản phí, số tiền đặt cọc sẽ thấp hơn đáng kể so với trường hợp tính trên tổng giá trị thanh toán thực tế mà người mua phải chi trả. Lấy ví dụ minh họa: một căn hộ có giá niêm yết chưa VAT là 5 tỷ đồng, khi cộng thêm VAT 10% (500 triệu) và phí bảo trì 2% (100 triệu), tổng số tiền người mua thực tế phải thanh toán là 5,6 tỷ đồng. Nếu áp dụng tỷ lệ 5% trên giá chưa VAT (5 tỷ), tiền đặt cọc là 250 triệu đồng; nhưng nếu tính trên tổng giá trị thanh toán thực tế (5,6 tỷ), tiền đặt cọc sẽ là 280 triệu đồng - chênh lệch 30 triệu đồng. Sự mơ hồ này không chỉ tạo ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua về việc xác định đúng số tiền đặt cọc hợp pháp, mà còn làm giảm hiệu quả của quy định mức trần 5% khi chủ đầu tư có thể tùy tiện lựa chọn cách hiểu có lợi cho mình.
Nghiên cứu sâu theo góc độ khoa học pháp lý, bản chất tiền đặt cọc trong lĩnh vực này có ba đặc điểm cơ bản:
Một là, về mặt chức năng pháp lý, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thuộc hệ thống chín biện pháp bảo đảm theo Bộ luật Dân sự 2015. Nó không phải là hợp đồng mua bán chính thức, mà chỉ là công cụ bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng đó trong tương lai. Đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất, tài sản gắn liền trên đất không phải là hợp đồng chuyển nhượng, mua bán mà là một loại hợp đồng giao dịch dân sự tách biệt khỏi hợp đồng giao dịch chuyển nhượng, mua bán (5).
Hai là, về cơ chế hoạt động, tiền đặt cọc tạo ra ràng buộc pháp lý qua cơ chế "phạt cọc": bên đặt cọc từ chối giao dịch thì mất tiền cọc; bên nhận cọc từ chối thì phải trả gấp đôi. Khi hợp đồng được thực hiện, tiền đặt cọc được hoàn trả hoặc trừ vào nghĩa vụ thanh toán. Đây chính là yếu tố phân biệt cơ bản giữa đặt cọc trước hay tiền giữ chỗ với tiền đặt cọc trong thanh toán.
Ba là, về giới hạn giá trị, khác với đặt cọc trong các giao dịch dân sự thông thường không có giới hạn theo BLDS 2015(1), tiền đặt cọc trong kinh doanh nhà ở thương mại bị giới hạn tối đa 5% giá trị giao dịch theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 mà trước đây Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 không đề cập tới(3). Đây là quy định mang tính đặc thù nhằm ngăn chặn việc lạm dụng đặt cọc để huy động vốn trái phép mà thực trạng hiện nay rất nhiều chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đang cố tình hiểu sai để lách luật.
Do đó, cần phân biệt tiền đặt cọc với các khái niệm liên quan như tiền giữ chỗ là khoản tiền để ưu tiên lựa chọn sản phẩm, thường được hoàn trả khi khách hàng không mua, không có cơ chế phạt cọc gấp đôi. Tiền ký quỹ là khoản tiền gửi cho bên thứ ba trung lập (ngân hàng, môi giới) thay vì giao trực tiếp cho bên nhận cọc. Tiền thanh toán trước là việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo hợp đồng đã ký kết, không phải biện pháp bảo đảm. Trong thực tiễn, ranh giới giữa các khái niệm này không phải lúc nào cũng rõ ràng, dẫn đến nhiều tranh chấp thực tế xẩy ra gây nhiều phiền phức cho các bên trong quan hệ mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ở nước ta.
Có thể thấy, tiền đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là một chế định pháp lý đặc thù vừa mang bản chất của biện pháp bảo đảm theo Bộ luật Dân sự 2015, vừa chịu sự điều chỉnh riêng của pháp luật chuyên ngành về bất động sản với những giới hạn cụ thể về mức cọc, điều kiện thu cọc, và trách nhiệm của các bên.
Thực trạng xác định tiền đặt cọc trong mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ở nước ta cho thấy pháp luật hiện hành (2) đã quy định rõ ràng về giới hạn tối đa đối với khoản tiền đặt cọc trong giao dịch bất động sản. Quy định này đánh dấu sự chuyển biến mạnh mẽ từ giai đoạn tự do hóa sang giai đoạn can thiệp nhà nước nhằm bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và ổn định thị trường bất động sản.
Trước khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 tại Điều 55(3) chỉ quy định điều kiện để chủ đầu tư được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án được phê duyệt, giấy phép xây dựng...) nhưng không có bất kỳ quy định nào về mức đặt cọc. Vì không có khung pháp lý chuyên biệt, mọi thỏa thuận đặt cọc tuân theo nguyên tắc tự do thỏa thuận của Bộ luật Dân sự 2015, dẫn đến nhiều biến tướng do thiếu giới hạn về tỷ lệ và cơ chế giám sát. Trong quan hệ nghĩa vụ, để nghĩa vụ được thực hiện một cách tận tâm và thiện chí đòi hỏi rất nhiều ở ý chí tự giác của các bên, tuy nhiên không phải lúc nào các bên cũng thực hiện nghĩa vụ một cách đầy đủ[1]. Do đó, thực tiễn cho thấy không ít chủ đầu tư đã lợi dụng kẽ hở pháp lý này để thu tiền đặt cọc với tỷ lệ quá cao - từ 30% đến 80% giá trị căn hộ, biến đặt cọc từ công cụ bảo đảm giao kết hợp đồng thành phương thức huy động vốn trái phép.
Việc giới hạn mức đặt cọc không phải là hiện tượng độc nhất ở Việt Nam. Theo Điều 586 Bộ luật Dân sự Trung Quốc năm 2021: "Các bên có thể thỏa thuận một bên cung cấp tiền đặt cọc cho bên kia như một biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ. Quy tắc về tiền đặt cọc do các bên thỏa thuận. Số tiền đặt cọc không được vượt quá 20% số tiền của chủ thể hợp đồng chính, và phần vượt quá không có hiệu lực của một khoản đặt cọc" (6). So với mức 20% của Trung Quốc, mức 5% của Việt Nam thể hiện sự thận trọng và bảo thủ hơn nhiều - chênh lệch lên đến 4 lần. Sự khác biệt này phản ánh đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam với nhiều vấn đề tồn tại về pháp lý dự án, năng lực tài chính của chủ đầu tư, mức độ minh bạch thông tin, và trình độ nhận thức pháp luật của người tiêu dùng còn hạn chế. Việc Việt Nam lựa chọn mức trần thấp hơn Trung Quốc gấp 4 lần có thể được giải thích bởi vì thị trường bất động sản Việt Nam còn non trẻ và chưa có cơ chế giám sát chặt chẽ như Trung Quốc, số lượng dự án "treo", chủ đầu tư thiếu năng lực vẫn còn nhiều, cần có biện pháp bảo vệ mạnh hơn và việc kiểm soát việc đặt cọc chỉ nhằm mục đích để thăm dò thị trường.
Bên cạnh việc giới hạn tỷ lệ, Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 (2) còn đặt ra yêu cầu về nội dung tối thiểu của thỏa thuận đặt cọc ghi rõ trong hợp đồng theo phương thức thanh toán phải ghi rõ giá bán và diện tích. Yêu cầu này có ý nghĩa quan trọng trong việc minh bạch hóa thông tin và ngăn chặn hành vi lợi dụng. Trước đây, không ít trường hợp chủ đầu tư chỉ thu tiền "giữ chỗ" hoặc "đặt cọc sơ bộ" nhưng chưa công bố giá bán chính thức, chỉ cam kết mức giá "dự kiến" hoặc "tham khảo", sau đó khi ký hợp đồng chính thức lại điều chỉnh giá cao hơn. Chính vì kẽ hở pháp lý này vô hình trung làm cho người mua rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan, nếu không đồng ý với giá mới thì mất tiền cọc, nếu đồng ý thì phải chấp nhận mức giá cao hơn dự tính. Yêu cầu phải ghi rõ giá bán ngay từ thời điểm đặt cọc nhằm "khóa chặt" giá giao dịch, bảo vệ người mua khỏi rủi ro biến động giá bất lợi.
Tại khoản 1 điều 25(2) cũng đã xác định điều kiện để được thu tiền đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tức là Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 yêu cầu đảm bảo bất động sản phải được đưa vào kinh doanh mới được phép bán và mua, từ đó thiết lập hệ thống phân biệt rõ ràng giữa hai loại hình bất động sản có sẵn với hình thành trong tương lai theo các điều kiện luật định. Các điều kiện này hoàn toàn tương đồng với điều kiện chung để bất động sản được chuyển nhượng theo Luật Đất đai 2024, tạo sự nhất quán trong hệ thống pháp luật.
Theo quan điểm của chúng tôi, về việc xác định mối quan hệ giữa tiền đặt cọc và chế độ thanh toán hợp đồng, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã thiết lập một hệ thống ràng buộc chặt chẽ nhằm kiểm soát dòng tiền từ người mua về chủ đầu tư trong suốt quá trình thực hiện giao dịch. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc. Đối với thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không được vượt quá 50% giá trị nhà ở(2). Quy định này không chỉ đơn thuần xác định tỷ lệ thanh toán mà còn tạo ra mối liên hệ logic và tất yếu ở giai đoạn trước khi ký hợp đồng mua bán và thanh toán theo hợp đồng trong đó có vấn đề tiền đặt cọc không quá 5%(sau khi ký).
Luật Kinh doanh Bất động sản 2014(3), pháp luật có quy định cấm để hạn chế việc ủy quyền, tuy nhiên thị trường kinh doanh bất động sản vẫn xuất hiện nhiều mô hình kinh doanh khác nhau với mức độ phức tạp khác nhau bởi thiếu rõ ràng trong việc tiền đặt cọc. Một số chủ đầu tư ủy quyền độc quyền cho một đơn vị phân phối duy nhất, đơn vị này lại tiếp tục ủy quyền xuống cho các sàn giao dịch cấp dưới, tạo ra chuỗi ủy quyền nhiều tầng nấc. Một số khác cho phép nhiều sàn cùng thu cọc song song, dẫn đến tình trạng một sản phẩm bị "bán" cho nhiều khách hàng khác nhau cùng lúc. Khi xảy ra sự cố - chủ đầu tư phá sản, dự án bị đình chỉ, bên nhận ủy quyền chiếm dụng hoặc sử dụng sai mục đích tiền đặt cọc - người đặt cọc gặp khó khăn lớn trong việc xác định ai là người chịu trách nhiệm chính, phải khởi kiện ai, và đòi lại tiền từ đâu. Việc cấm ủy quyền buộc chủ đầu tư phải trực tiếp ký kết hợp đồng với khách hàng, tạo ra mối quan hệ pháp lý trực tiếp và rõ ràng, loại bỏ các trung gian có thể gây rủi ro cũng như xác định nhất quán tiền đặt cọc giữa hai bên trong thanh toán là phụ lục của hợp đồng theo quy định về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản chứ không thể là hợp đồng đặt cọc dân sự.
3. Một số kiến nghị hoàn thiện quy định liên quan đến việc xác định tiền đặt cọc trong hợp đồng kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Như đã phân tích trên đây, Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 đã đạt được những tiến bộ đáng kể trong việc thiết lập khung pháp lý về hợp đồng kinh doanh bất động sản, tuy nhiên, vấn đề tiền đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai vẫn tồn tại một số bất cập đòi hỏi cần sửa đổi, bổ sung.
Thứ nhất, Quốc hội cần bổ sung làm rõ khái niệm “tiền đặt cọc” trong điều 3 giải thích từ ngữ văn bản Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 để thống nhất chung trong cách hiểu cũng như phù hợp với quy định về phương thức thanh toán lần đầu không quá 30% trong đó có tiền đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Cụ thể là: đặt cọc là việc người mua (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho Chủ đầu tư (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền theo quy định trong một thời hạn để bảo đảm thực hiện hợp đồng.”
Thứ hai: Về việc xác định cơ sở để tính toán mức đặt cọc 5%, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 tại khoản 5 Điều 23 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% "giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng" nhưng không làm rõ "giá bán" ở đây là giá đã bao gồm hay chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) và các khoản phí liên quan. Chính phủ cần ban hành văn bản hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản 2024, trong đó quy định rõ căn cứ tính toán tỷ lệ phần trăm tiền đặt cọc, xác định cụ thể “tổng giá trị giao dịch” làm cơ sở tính, nhằm đảm bảo tính thống nhất trong áp dụng pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua.
Thứ ba, Chính phủ cần bổ sung quy định hướng dẫn thi hành về cơ chế bảo vệ tiền đặt cọc, để khắc phục bất cập pháp lý cũng như thực tiễn. Quy định về việc ký quỹ bắt buộc hoặc bất kỳ cơ chế giám sát nào đối với tiền đặt cọc sau khi chủ đầu tư thu từ người mua. Chủ đầu tư phải gửi tiền vào tài khoản riêng biệt, yêu cầu phải có sự giám sát của bên thứ ba, có cơ chế bảo lãnh nào để đảm bảo người mua sẽ nhận lại được tiền nếu giao dịch không thành. Nhằm ngăn chặn việcchủ đầu tư có thể sử dụng tiền đặt cọc vào mục đích khác ngoài dự án (đầu tư vào dự án khác, chi trả nợ...); khi dự án gặp khó khăn tài chính hoặc chủ đầu tư phá sản, người đặt cọc không có gì để đòi lại hoặc trong trường hợp chủ đầu tư cố tình chiếm đoạt, người mua rất khó có thể thu hồi được tiền.
Thứ tư, Cần ban hành và thực thi nghiêm chế tài đối với hậu quả pháp lý khi chủ đầu tư có hành vi vi phạm quy định về thu tiền đặt cọc trái quy định Luật Kinh doanh Bất động sản 2024.
Tại Điều 86(2) các nhà làm luật đã khẳng định "thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định" là hành vi bị nghiêm cấm, nhưng không quy định rõ ràng hậu quả pháp lý cụ thể đối với hợp đồng đặt cọc khi chủ đầu tư vi phạm mức trần 5%. Theo nguyên tắc chung tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự bị vô hiệu khi có nội dung vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Nghị định 158/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản cũng chưa có quy định cụ thể về mức phạt và hình thức xử phạt đối với hành vi thu tiền đặt cọc vượt quá 5%, tạo ra khoảng trống trong việc xử lý vi phạm. Kiến nghị, Chính phủ cần nghiên cứu bổ sung hành vi vi phạm này của Chủ đầu tư cũng như đưa ra mức phạt tiền tương xứng với hành vi vi phạm để bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên mua đã tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai có hiệu quả trong thực tiễn.
Thứ năm: Chính phủ cần phải nghiên cứu để xây dựng một khung pháp lý rõ ràng về hình thức và nội dung của thỏa thuận đặt cọc.
Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 cũng như Nghị định 96/2024/NĐ-CP ban hành một số mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản kèm Phụ lục, nhưng không có mẫu hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Để khắc phục các bất cập này, chúng tôi kiến nghị Chính phủ cần bổ sung vào Nghị định hướng dẫn chi tiết hoặc Thông tư của Bộ Xây dựng quy định: Xác định rõ tiền đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là thành tố của hợp đồng kinh doanh thương mại, không phải hợp đồng dân sự thông thường, không phải phụ lục của hợp đồng mua bán; Ban hành mẫu hợp đồng đặt cọc thống nhất, bắt buộc áp dụng, phải ghi rõ: Thông tin dự án chi tiết (tên, địa chỉ, quy mô, chủ đầu tư), thông tin sản phẩm cụ thể (vị trí chính xác, diện tích, giá bán đã bao gồm VAT và các khoản phí theo quy định của pháp luật).
4. Kết luận
Việc nghiên cứu xác định tiền đặt cọc trong hợp đồng kinh doanh nhà ở thương mại hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh Bất động sản hiện hành là nhiệm vụ vô cùng quan trọng nhằm thống nhất chung trong cách hiểu và áp dụng trong thực tiễn giữa chủ đầu tư dự án và các khách hàng. Khái niệm “tiền đặt cọc” và “đặt cọc” cần thiết phải minh bạch hóa, luật hóa một cách khoa học để thúc đẩy quan hệ giao dịch trong mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Quy định giới hạn mức đặt cọc tối đa 5% giá trị hợp đồng trong phương thức thành toán lần đầu giúp kiểm soát rủi ro tài chính cho người mua. Những phân tích về sự bất cập, một số kiến nghị để nâng cao hiệu quả áp dụng trong thực tế quan hệ mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai sẽ góp phần khắc phục những khó khăn do thiếu cơ chế giám sát chặt chẽ và quy định chưa hoàn chỉnh về việc quản lý khoản đặt cọc, xử lý vi phạm và bảo đảm công khai, minh bạch thông tin cho người tiêu dùng.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Luật số: 91/2015/QH13 - Bộ Luật Dân sự năm 2015
- Luật số: 29/2023/QH15 - Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023
- Luật số: 66/2014/QH13 - Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
- Văn bản hợp nhất Luật doanh nghiệp năm 2025
- Báo Pháp Luật. (2023). Những điểm mới đáng chú ý của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Truy suất từ: https://baophapluat.vn/bds/nhung-diem-moi-dang-chu-y-cua-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-2023-post528735.html
- The National People's Congress of the People's Republic of China, Civil Code of the People's Republic of China (Adopted at the Third Session of the Thirteenth National People's Congress on May 28, 2020), Article 586., Truy suất từ: http://npcobserver.com/legislation/civil-code/.
- Civil Code of the People's Republic of China (2020), Article 587, Truy suất từ: https://www.registrationchina.com/articles/law/civil-code-of-the-prc-2020-edition/
- "Đặt cọc và chức năng của đặt cọc theo quy định pháp luật Dân sự Việt Nam hiện hành", Thư viện Pháp luật, Truy suất từ: https://thuvienphapluat.vn/banan/tin-tuc/dat-coc-va-chuc-nang-cua-dat-coc-theo-quy-dinh-phap-luat-dan-su-viet-nam-hien-hanh-12480