HỒ TRUNG HẢI

Công ty Hợp danh Quản lý và Thanh lý Tài sản Đỉnh Luật

Nhận bài ngày 05/10/2024. Sửa chữa xong 10/10/2024. Duyệt đăng 14/10/2024.

Abstract: The article examines the legal framework and practical implementation of mortgage lending for future-formed housing at commercial banks in Vietnam. While this type of credit is attractive for homebuyers of housing projects, it carries significant legal, financial, and market risks. The article proposes improving the legal framework by clarifying the rights and obligations of involved parties, establishing mechanisms for dispute resolution, and prioritizing asset handling. The aim is to create a safer and more sustainable mortgage system in the context of Vietnam's growing real estate market.

Keywords: loans, future housing, commercial banking, mortgage

1. Đặt vấn đề

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang trên đà phát triển mạnh mẽ, nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng, đặc biệt là các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, việc cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại vẫn gặp nhiều thách thức và rủi ro. Tính chất đặc thù của tài sản này, với việc chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu và chưa hình thành thực tế, khiến cho việc định giá và quản lý rủi ro trở nên khó khăn hơn so với các loại tài sản thông thường [5].

Tại Việt Nam, hệ thống pháp luật liên quan đến cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai chưa thực sự rõ ràng và thống nhất. Điều này dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý cho cả bên vay lẫn tổ chức tín dụng, từ đó ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Quốc hội đã ban hành nhiều văn bản pháp luật như Luật Kinh doanh bất động sản 2014 [1] và Luật Nhà ở 2015 [2] nhằm điều chỉnh các vấn đề liên quan đến hoạt động này. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vướng mắc trong việc áp dụng các quy định này, làm cho hoạt động cho vay thế chấp trở nên kém minh bạch và tiềm ẩn nhiều rủi ro [11].

Bài báo này nhằm mục đích phân tích các quy định pháp luật hiện hành về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam, đồng thời đánh giá thực tiễn thực hiện các quy định này. Qua đó, bài viết cũng sẽ đề xuất các giải pháp hoàn thiện khung pháp lý nhằm đảm bảo an toàn và hiệu quả cho cả tổ chức tín dụng và người vay, từ đó góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

2. Nội dung nghiên cứu

2.1. Khái quát về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai của ngân hàng thương mại

2.1.1. Nhà ở hình thành trong tương lai

Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 [3]. Theo đó, những tài sản hình thành trong tương lai phải là tài sản chưa hình thành, hoặc là tài sản đã hình thành nhưng thời điểm xác lập giao dịch sau thời gian chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản. Hiểu một cách đơn giản, tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa tồn tại chính thức mà mới đang trong quá trình xây dựng; hoặc là tài sản đã hình thành nhưng mới thuộc sở hữu tại thời điểm giao kết giao dịch và chưa chuyển giao quyền sở hữu.

Tài sản hình thành trong tương lai có đặc điểm:

(1) Đặc điểm tài sản: mang đầy đủ các đặc điểm của tài sản thông thường theo quy định pháp luật, giúp chủ sở hữu thực hiện các quyền tương ứng.

(2) Thời điểm hình thành: chưa tồn tại khi giao dịch nhưng cần có bằng chứng cho thấy tài sản sẽ hình thành trong tương lai để được công nhận hợp pháp.

(3) Quyền sở hữu: Chủ sở hữu tài sản hình thành trong tương lai có các quyền tương tự như đối với tài sản thông thường, nhưng quyền này chưa hoàn chỉnh và chỉ được áp dụng trong một số trường hợp nhất định.

(4) Giao dịch: Chỉ được thực hiện giao dịch khi tài sản hình thành trong tương lai đáp ứng điều kiện pháp luật, và tài sản phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, dù chưa có giấy tờ công nhận tại thời điểm thế chấp.

(5) Rủi ro: tài sản hình thành trong tương lai có tính rủi ro cao do tài sản có thể không được hình thành sau khi giao dịch, gây thiệt hại cho các bên liên quan.

Như vậy Nhà ở là tài sản hình thành trong tương lai được khẳng định là tài sản thì chủ sở hữu theo Điều 194 Bộ luật Dân sự 2015“chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản” được quyền thế chấp ngân hàng và chuyển nhượng cho các chủ thể khác trong tương lai [6].

2.1.2. Cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 [3], thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ, trong đó bên thế chấp không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Tài sản có thể thuộc sở hữu của bên thế chấp hoặc được thỏa thuận cho người thứ ba giữ, và thường là các tài sản có giá trị cao như bất động sản, ô tô,...Vai trò của tài sản thế chấp: Cơ sở xác định hạn mức vay; Phản ánh thiện chí và khả năng trả nợ của bên vay; Đảm bảo quyền lợi của cả bên vay và bên cho vay; Vay thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai.

Khoản 3 Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015 [3] quy định tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Một số đặc điểm cần lưu ý: 1) Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ một số trường hợp đặc biệt. 2) Tài sản có thể được mô tả chung nhưng phải xác định rõ ràng. 3) Giá trị tài sản bảo đảm do các bên thỏa thuận, có thể bằng hoặc khác giá trị nghĩa vụ bảo đảm.

Đặc điểm chính của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai: 1) Là biện pháp bảo đảm đối vật, đảm bảo quyền lợi cho bên nhận thế chấp. 2) Giúp kiểm soát tài sản để xử lý khi bên vay vi phạm nghĩa vụ. 3) Là nghĩa vụ phụ dựa trên nghĩa vụ chính, chỉ phát sinh khi nghĩa vụ chính có hiệu lực. 4) Phạm vi bảo đảm bao gồm toàn bộ nghĩa vụ, kể cả lãi và bồi thường thiệt hại, trừ khi có thỏa thuận khác. 5) Việc xử lý tài sản thế chấp chỉ áp dụng khi nghĩa vụ chính bị vi phạm. 6) Bất động sản thế chấp thường do bên thế chấp giữ, trừ khi có thỏa thuận khác.

2.2. Khái quát về pháp luật điều chỉnh hoạt động cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai

2.2.1. Pháp luật về cho vay thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Về chủ thể tham gia: Theo Khoản 2, Điều 147 Luật Nhà ở 2014, cá nhân và tổ chức có thể thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức tín dụng để vay vốn mua hoặc xây dựng nhà [2].

Về hợp đồng tín dụng thế chấp: Hợp đồng tín dụng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng dân sự, phải được lập thành văn bản, theo Điều 121 Luật Nhà ở 2014 và Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015 [2], [3]. Hợp đồng này tuân theo Thông tư 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT.

Về hợp đồng thế chấp: Theo Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thế chấp là thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ [3].

Về thủ tục và hồ sơ: Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tuân theo Điều 148 Luật Nhà ở 2014 và Thông tư 26/2015/TT-NHNN, bao gồm các giấy tờ dự án, hợp đồng thế chấp, và chứng từ liên quan [8].

Xử lý tài sản thế chấp: Tài sản được xử lý thông qua chuyển nhượng hợp đồng khi nhà chưa hình thành và bán khi nhà đã hoàn thành.

Quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và thế chấp: Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP, hợp đồng tín dụng và thế chấp là độc lập, không phụ thuộc hoàn toàn lẫn nhau, trừ khi có thỏa thuận khác [7].

2.2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Trong thực tiễn thi hành pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai tại các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam gặp một số khó khăn, vướng mắc như sau:

Thứ nhất, vấn đề đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai còn thiếu nhất quán về thủ tục. Hiện nay, Thông tư 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT và Thông tư 05/2011/TT-BTP (sửa đổi, bổ sung 2014) đều có hiệu lực, nhưng quy định khác nhau về thủ tục đăng ký thế chấp. Điều này dẫn đến tình trạng chưa có hướng xử lý cụ thể khi một tài sản hình thành trong tương lai bị thế chấp nhiều lần, gây mâu thuẫn lợi ích giữa các bên khi ngân hàng cần xử lý tài sản thế chấp [9].

Thứ hai, việc đăng ký chuyển đổi thế chấp sau khi nhà ở hình thành trong tương lai hình thành cũng gặp khó khăn. Theo Điều 16, Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT, các bên có thể yêu cầu đăng ký chuyển tiếp trước khi cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, khi Giấy chứng nhận chưa được cấp, các bên không thể điều chỉnh các thông tin cần thiết trong hợp đồng thế chấp, gây ra bất cập giữa quy định và thực tiễn [5].

2.3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật

2.3.1. Định hướng hoàn thiện

Trước hết, cần giải quyết các bất cập trong việc thực thi pháp luật. Cần quy định cụ thể hơn về nghĩa vụ của nhà đầu tư trong việc hỗ trợ người mua nhà chuẩn bị giấy tờ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Mặc dù Thông tư 01/2014/TT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT đã đề cập, nhưng chưa có cơ chế và chế tài ràng buộc để nhà đầu tư thực sự hỗ trợ người mua.

Ngoài ra, cần khẳng định rõ rằng các giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ quy định mới, không sử dụng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng theo Thông tư 05/2011/TT-BTP (sửa đổi 2014). Điều này phù hợp với Khoản 2, Điều 148 Luật Nhà ở 2014.

Bên cạnh đó, cần quy định rõ ràng về thứ tự ưu tiên xử lý tài sản thế chấp giữa ngân hàng của nhà đầu tư và ngân hàng của người mua nhà để tránh tranh chấp. Các cơ quan chức năng cũng cần ban hành mẫu chung về chuyển đổi đăng ký thế chấp sau khi nhà ở hoàn thành.

Cuối cùng, cần nâng cao vai trò của cơ quan chức năng bằng việc tăng cường thanh tra, giám sát các giao dịch liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai. Việc này bao gồm thanh tra hành chính và chuyên ngành, xử lý nghiêm minh các vi phạm và tăng mức xử phạt để tạo sức răn đe. Trong trường hợp hành vi vi phạm đủ yếu tố cấu thành tội phạm, cần xem xét áp dụng chế tài hình sự.

2.3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật

          Chúng tôi đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về tài sản thế chấp nhà ở trong tương lai như sau:

Một là, hoàn thiện các quy định pháp luật về tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Trước tiên, cần hoàn thiện các quy định về điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành thủ tục giải chấp với ngân hàng trước khi bán, nhằm tránh tình trạng nhà ở bị thế chấp hai lần và bảo vệ quyền lợi người mua. Việc công chứng hợp đồng thế chấp cũng cần đảm bảo đầy đủ giấy tờ pháp lý theo đúng quy định hiện hành [10]. Đồng thời, cần tăng cường bồi dưỡng nghiệp vụ và chuẩn bị cơ sở vật chất, nhân sự để quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện một cách thuận lợi, nhanh chóng, và tránh tình trạng chậm trễ do thiếu văn bản hướng dẫn [10]. Ngoài ra, cần sửa đổi khoản 1 Điều 26 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, giới hạn việc thu 95% giá trị hợp đồng trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ đầu tư chỉ được nhận 5% còn lại khi hoàn tất thủ tục làm sổ đỏ cho người mua, nhằm giảm thiểu rủi ro và bảo đảm quyền lợi cho khách hàng [4].

Hai là, hoàn thiện quy định về quy trình, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể: Tăng cường hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mục đích của hoạt động thanh tra nhằm phát hiện sơ hở trong cơ chế quản lý, chính sách, pháp luật để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền biện pháp khắc phục; phòng ngừa, phát hiện và xử lý hành vi vi phạm pháp luật; giúp cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện đúng quy định của pháp luật; phát huy nhân tố tích cực; góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước; bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân. Giám sát, kiểm tra quá trình ban hành văn bản pháp luật. Hoạt động kiểm tra, giám sát này nhằm phát hiện những nội dung sai trái hoặc không còn phù hợp để kịp thời đình chỉ việc thi thành, sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hoặc bãi bỏ một phần hoặc toàn bộ văn bản, đồng thời kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xác định trách nhiệm của cơ quan, cá nhân đã ban hành văn bản sai trái; Giám sát, kiểm tra việc tổ chức thực hiện văn bản pháp luật. Hiện nay, quy định pháp luật khó có thể bao quát và giải quyết hết được tất cả các quan hệ xã hội, nhất là các vấn đề pháp luật liên quan. Với sự phát triển không ngừng của các quan hệ xã hội, việc luật vừa ban hành thì quan hệ đó đã thay đổi nên có sự vênh và bất cập của văn bản vừa ban hành với thực tiễn thực hiện là điều bình thường, nhưng làm sao để hạn chế tối đa sự bất cập đó. Do vậy, cần sự phối hợp từ các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật như cơ quan nhà nước trực tiếp xử lý công việc, cá nhân, tổ chức trực tiếp tham gia, luật sư,… để tổ chức và tổng hợp những bất cập, qua đó kiến nghị với cơ quan. Thanh tra, giám sát việc xử lý vi phạm, hiện nay, các hành vi vi phạm liên quan đến các giao dịch dân sự đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai còn khá phổ biến.

Ba là, hoàn thiện quy trình thẩm định và quản lý nhà ở. Hoàn thiện quy trình cho vay thế chấp nhà ở theo hướng rút ngắn thời gian xử lý, đặc biệt là thời gian xử lý trung gian giữa các phòng ban. Cần tăng cường sự phối hợp, tác nghiệp giữa các bộ phận và sắp xếp hợp lý các bộ phận có liên quan trong hoạt động cho vay giữa các phòng ban liên quan; chức năng quyết định cho vay cần tách biệt với thẩm định tín dụng; chức năng thẩm định tín dụng cần tách biệt với định giá tài sản đảm để bảo đảm tính khách quan và giảm áp lực công việc cho bộ phận tín dụng. Quy định chặt chẽ quy trình rút vốn vay để đảm bảo là khách hàng sử dụng vốn vay đúng mục đích và yêu cầu trong hồ sơ xin vay; ban hành mẫu hợp đồng giao dịch, mẫu biểu kiểm tra chuẩn trong hoạt động cho vay có thế chấp nhà ở để phòng tránh các rủi ro phát sinh trong quá trình cho vay và khi giải chấp các khoản vay. Ngoài ra, cần tăng cường kiểm tra sau cho vay.

Bốn là, quy trình thẩm định và quản lý tài sản thế chấp cần được hoàn thiện hơn nữa. Để đạt được điều này, trước hết, quy định về thời gian xử lý hồ sơ thế chấp nên được rút ngắn, đặc biệt là ở các khâu trung gian giữa các phòng ban. Việc này không chỉ giúp tăng cường hiệu quả công việc mà còn giảm thiểu tình trạng trì trệ trong quy trình xét duyệt hồ sơ. Ngoài ra, cần thiết lập một hệ thống thông tin liên lạc hiệu quả giữa các phòng ban để đảm bảo rằng mọi thông tin cần thiết đều được truyền đạt nhanh chóng và chính xác. Điều này sẽ giúp giảm bớt áp lực cho bộ phận tín dụng, cho phép họ tập trung hơn vào việc phân tích và đánh giá hồ sơ vay, từ đó nâng cao chất lượng dịch vụ. Hơn nữa, việc cải tiến quy trình này cũng sẽ đảm bảo rằng khách hàng có thể sử dụng vốn vay đúng mục đích, từ đó nâng cao khả năng hoàn trả nợ và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng. Cuối cùng, việc hoàn thiện quy trình thẩm định và quản lý tài sản thế chấp không chỉ mang lại lợi ích cho ngân hàng mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho khách hàng trong việc tiếp cận nguồn vốn, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế chung.

Năm là, nâng cao chất lượng quản lý tài sản đảm bảo là nhà ở, thường xuyên định giá lại giá trị để đảm bảo tài sản bảo đảm các khoản vay. Để thực hiện điều này, ngân hàng cần thường xuyên định giá lại giá trị của tài sản đảm bảo, nhằm đảm bảo rằng tài sản luôn trong tình trạng bình thường và không bị sử dụng sai mục đích. Việc định giá lại không chỉ giúp ngân hàng có cái nhìn chính xác về giá trị thực tế của tài sản mà còn giúp phát hiện kịp thời những rủi ro có thể xảy ra, như sự xuống cấp của tài sản hoặc việc sử dụng tài sản không đúng cách. Ngoài ra, ngân hàng cần chú trọng đến việc kiểm tra và quản lý tài sản đảm bảo một cách chặt chẽ. Điều này bao gồm việc thực hiện các cuộc kiểm tra định kỳ để đánh giá tình trạng của tài sản, từ đó phát hiện sớm những vấn đề có thể ảnh hưởng đến giá trị của tài sản bảo đảm. Việc này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của ngân hàng mà còn đảm bảo rằng khách hàng sử dụng tài sản một cách hợp lý và có trách nhiệm. Hơn nữa, việc nâng cao chất lượng quản lý tài sản đảm bảo cũng có thể bao gồm việc cung cấp thông tin và hướng dẫn cho khách hàng về cách bảo quản và sử dụng tài sản một cách hiệu quả. Điều này không chỉ giúp duy trì giá trị tài sản mà còn tạo mối quan hệ tốt đẹp giữa ngân hàng và khách hàng. Cuối cùng, đây cũng là một trong những khâu vô cùng quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng bảo đảm tiền vay. Nếu tài sản bảo đảm không bị giảm sút về số lượng cũng như chất lượng, ngân hàng sẽ có cơ sở vững chắc hơn để cấp tín dụng, từ đó góp phần vào sự phát triển bền vững của cả ngân hàng lẫn khách hàng.

Sáu là, hoàn thiện công tác đánh giá lựa chọn khách hàng và xây dựng một danh mục đầu tư hợp lý. Việc lựa chọn khách hàng tốt có vai trò quyết định trong chất lượng bảo đảm tiền vay nói riêng và chất lượng tín dụng nói chung. Phân tích đánh giá khả năng tài chính của khách hàng, cán bộ tín dụng cần xác minh tính xác thực của các báo cáo tài chính. Đồng thời, có thể kết hợp với phỏng vấn để đánh giá khả năng điều hành quản lý của người lãnh đạo, của kế toán trưởng,…Tăng cường tuyên truyền, phổ biến về các quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động pháp luật dân sự, tín dụng, doanh nghiệp và các thủ tục hành chính trong lĩnh vực có liên quan, để người dân có nhận thức đúng đắn và đầy đủ về những quy định của pháp luật trong lĩnh vực đất đai, nhằm hạn chế việc pháp luật dân sự, tín dụng và doanh nghiệp không đúng quy định pháp luật, như hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ các nội dung và hình thức theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, đảm bảo nguyên tắc “sống, làm việc theo Hiến pháp và pháp luật”.

Bảy là, các giải pháp liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai. Điều 55 Nghị định số 21 quy định việc xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Thỏa thuận này có thể có các nội dung sau đây: Trường hợp tài sản bảo đảm chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận trong trường hợp thuộc đối tượng phải đăng ký theo quy định của pháp luật thì bên nhận bảo đảm có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng khác về xác lập quyền đối với tài sản hình thành trong tương lai, nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bán tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật; Trường hợp tài sản bảo đảm đã hình thành và bên bảo đảm đã xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thì bên nhận bảo đảm có thể nhận chính tài sản này để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc xử lý theo quy định chung về xử lý tài sản bảo đảm đối với tài sản hiện có.

3. Kết luận

Tài sản hình thành trong tương lai là loại tài sản đặc thù, đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai, do chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu và chưa được hình thành tại thời điểm giao dịch. Điều này khiến cho tài sản hình thành trong tương lai trở nên rủi ro hơn so với các loại tài sản nhà đất thông thường. Với sự phát triển nhanh chóng của các dự án nhà ở hình thành trong tương lai cùng với nhu cầu đô thị hóa và sự gia tăng kinh tế, các tổ chức tín dụng ngày càng tích cực tham gia vào các sản phẩm cho vay này. Tuy nhiên, việc thiếu sự rõ ràng và thống nhất trong các quy định pháp lý hiện hành đã tạo ra nhiều rủi ro và bất cập trong việc thực thi. Do đó, bài báo đã khái quát hoạt động cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại Việt Nam, đồng thời đánh giá mối quan hệ pháp lý giữa các chủ thể liên quan, bao gồm ngân hàng, bên vay và bên thế chấp. Bên cạnh đó, cần thiết phải xác định rõ ràng mối quan hệ giữa người đi vay và tổ chức tín dụng để giảm thiểu rủi ro. Việc hoàn thiện cơ sở pháp lý cho loại hình cho vay này là một yêu cầu cấp thiết, nhằm tạo điều kiện thuận lợi và an toàn hơn cho tất cả các bên liên quan trong quá trình triển khai hoạt động cho vay. Qua đó, sự minh bạch và ổn định trong lĩnh vực này sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Tài liệu tham khảo

[1] Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, nguồn: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Thuong-mai/Luat-Kinh-doanh-bat-dong-san-2014-259722.aspx.

[2] Quốc hội (2015a), Luật Nhà ở, nguồn: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-nha-o-2005-56-2005-QH11-6918.aspx.

[3] Quốc hội (2015b), Bộ Luật Dân sự 2015.

[4] Quốc hội (2023), Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản ngày 05/4/2023.

[5] Huỳnh Anh (2016), Một số vấn đề pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng thương mại, nguồn: http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=208665.

[6] Đinh Tiên Hoàng (2020), Thỏa thuận giao kết hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai, Tạp chí Công Thương, 17(7), tr. 74-78.

[7] Phạm Thị Hải Hà (NĂM?) Pháp luật thế chấp, xử lí tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh.

[8] Nguyễn Hải Kim Long (2022), Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh.

[9] Đặng Phước Thông, Nguyễn Tố Uyên (2021), Đăng ký giao dịch dân sự về chuyển quyền sở hữu bất động sản hình thành trong tương lai. Kỷ yếu, DOI:10.46223/HCMCOUJS, tr. 21-37.

[10] Nguyễn Quang Thành, Nguyễn Thị Mai Anh (2024), Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai: Thực trạng và kiến ngh, nguồn: https://tapchicongthuong.vn/bai-viet/phap-luat-ve-mua-ban-bat-dong-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai-thuc-trang-va-kien-nghi-114359.html.

[11] Lê Minh Thành (2021), Một số vướng mắc trong quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Tạp chí Khoa học Đại học Huế: Khoa học Xã hội và Nhân văn, 130(6C), 35-46. DOI:10.26459/ hueunijssh.v130i6C.6202.