Thông tư trái với Luật Nhà ở và Nghị định 71 của Chính phủ

Phóng viên: Vừa qua, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) đã “tuýt còi” Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 của Bộ Xây dựng, vì cho rằng, việc hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư trong hợp đồng mua bán theo Thông tư 16 là trái quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Vậy, quan điểm của luật sư về việc này như thế nào?

Luật sư Hoàng Văn Hướng: Theo tôi, việc Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp có văn bản yêu cầu Bộ Xây Dựng xem xét sửa đổi nội dung của thông tư số16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 là hoàn toàn có căn cứ và đúng với chức năng quản lý nhà nước của Cục kiểm tra văn bản về những sai xót của thông tư 16/2010. Điều 70 Luật Nhà ở và Điều 49 Nghị định số 71 quy định: “Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: Không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái…”. Với quy định này được hiểu đây là cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo nguyên tắc kích thước thông thuỷ. Trong khi đó Thông tư số 16 của Bộ Xây dựng phần hợp đồng về nhà ở lại qui định hướng dẫn “đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư…; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ). Nội dung này tiếp tục được hướng dẫn tại điểm 2 của Công văn số 124 của Bộ Xây dựng: “Về việc tính diện tích sàn căn hộ… Đối với phương thức xác định kích thước tính từ tim tường thì diện tích sàn căn hộ không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung…”. Như vậy, cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo tim tường (không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung) tại Thông tư số 16 và Công văn số 124 của Bộ Xây dựng là chưa phù hợp với Điều 70 Luật Nhà ở và Điều 49 Nghị định số 71 của Chính phủ.

Luật sư Hoàng Văn Hưởng cho rằng, người mua nhà có thể khởi kiện hành chính Bộ Xây Dựng, vì hành vi ban hành Thông tư gây thiệt hại trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của người mua nhà.

Do đó Bộ Xây dựng phải sửa đổi nội dung thông tư 16 và phải áp dụng đúng các quy định của Luật nhà ở năm 2005 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP mới đúng, vì Thông tư là văn bản dưới Luật, dưới Nghị định, mục đích ban hành thông tư là để hướng dẫn thực hiện Luật, Nghị định chứ Thông tư không thể qui định trái hoặc thay thế qui định trong Luật được.

Theo ông, có hay không việc Bộ Xây dựng đã “cố tình” làm trái với quy định trong Luật Nhà ở và Nghị định 71 của Chính phủ để giúp các Chủ đầu tư “hưởng lợi”?

Có hay không việc “Cố tình giúp các chủ đầu tư” tôi không đề cập và trả lời trong nội dung này nhưng việc sai trái, hệ lụy từ quy định trong Thông tư 16 rõ ràng là có.

Thiệt hại lớn cho người mua nhà

Điều 21 của Thông tư 16 đã được Bộ Xây dựng “ vội vàng” sửa gấp

Tại phiên giải trình của Bộ xây dựng về cách tính diện tích chung cư, khi trả lời chất vấn của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội mới, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định Bộ này không sai khi ban hành Thông tư 16. Theo ông Nam, về nguyên tắc, toàn bộ chi phí xây dựng công trình nhà chung cư, cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung, đều tính vào giá bán. Nếu tính diện tích sàn theo tim tường thì đơn giá bán căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại, nếu tính theo thông thủy thì đơn giá sẽ tăng lên. Song, tổng giá bán căn hộ của 2 cách tính này là không đổi. Như vậy, dù tính theo cách nào, người mua cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi. Tuy nhiên, ngày 20/02/2014, Bộ Xây dựng đã “vội vàng” ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD để sửa đổi điều 21 của Thông tư 16 để thống nhất một cách tính theo kích thước thông thủy. Vậy, nếu Bộ Xây dựng cho rằng mình không sai thì việc gì Bộ này lại phải ban hành Thông tư hủy bỏ cách tính diện tích chưng cư theo tim tường bao được qui định tại Thông tư 16 trước đây ???.

Thời gian qua như báo chí đã đưa tin, việc áp dụng thông tư này đã gây thiệt hại hàng nghìn tỉ đồng cho người mua nhà. Ví như một số hộ dân đang sống tại chung cư cao cấp 48 tầng Keangnam Hanoi Landmark (TP Hà Nội) đều được tính khá nhiều cột, hộp kỹ thuật vào diện tích mua nhà, nên một số hộ dân đã tự thuê công ty đo đạc về xác thực diện tích. Qua đó, nhiều hộ được xác định thiếu diện tích (nhiều nhất lên tới trên dưới 70 m2).Nếu tính với giá tiền dao động ở khu vực này từ 2.800 – 3.000 USD/m2 thì họ đã mất 1 – 2 tỉ đồng/căn hộ.

Theo ông, liệu Bộ Xây dựng có biết quy định như thế là trái với Luật Nhà ở và Nghị định 71 của Chính phủ không?Theo ông, có hay không “lợi ích nhóm” trong vấn đề này?

Tôi khẳng định rằng: Bộ xây dựng ban hành ra thông tư thì Bộ Xây dựng phải biết được rất rõ Thông tư chỉ là loại văn bản hướng dẫn thi hành Luật và Nghị Định, tức là làm rõ các nội dung đã có ở Luật và Nghị định, vậy thì làm sao Bộ lại đưa ra những quy định trái với nội dung cần giải thích ở Luật? Điều nguy hiểm là ở chỗ các qui định của Thông tư sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các nội dung và đối tượng điều chỉnh trong xã hội. Việc có hay không “lợi ích nhóm” cần phải có sự chứng minh thiệt hại từ hệ lụy của Thông tư 16 với các hộ dân mua nhà, ảnh hưởng đến trật tự xã hội và xác định hành vi cố ý của các cá nhân chịu trách nhiệm khi ban hành thông tư và cơ quan trả lời rõ ràng nhất phải là cơ quan điều tra sau khi đã xác minh, thu thập các chứng cứ.

Vậy theo ông, có cách gì để các hộ dân lấy lại giá trị tiền từ Chủ đầu tư không? Cơ quan nào sẽ là đơn vị đứng ra để bảo vệ, đòi quyền lợi cho người mua nhà, thưa ông?

Các hộ dân có thể cần khẩn trương thu thập chứng cứ, trực tiếp khiếu nại đến chủ đầu tư hoặc khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Việc quyền lợi của các hộ dân nói trên sẽ được bảo vệ như thế nào, lấy về được bao nhiêu về tài sản phụ thuộc vào kết quả chứng minh trước cơ quan tài phán và việc áp dụng pháp luật. Trong lĩnh vực này, theo tôi các hộ dân nên mời luật sư tư vấn và bảo vệ quyền lợi để đảm bảo tính khách quan, chuyên nghiệp và áp dụng pháp luật một cách đúng đắn.

Có thể khởi kiện Bộ Xây dựng

Theo ông, với quy định như thông tư 16 của Bộ Xây dựng, ai sẽ là người được hưởng lợi nhiều nhất? Với quy định mà gây tổn hại lớn tới người dân như vậy, nếu chiếu theo các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành thì Bộ Xây dựng sẽ phải chịu trách nhiệm như thế nào? Cách xử lý ra sao?

Theo phản ánh của nhiều hộ dân, giá căn hộ chung cư Keangnam lên tới 3.000 USD/m2 nhưng họ lại bị tính thiếu tới hàng chục mét vuông.

Mọi người, ai cũng có thể nhìn nhận ra, chiểu theo những sai trái của thông tư 16 thì các chủ đầu tư xây dựng căn hộ để bán là được hưởng lợi nhiều nhất, sau đó mới đến các tổ chức, cơ quan quản lý và dịch vụ khác. Còn người thiệt thòi là các chủ hộ mua nhà.Theo tôi, nếu thống kê một cách toàn diện và đầy đủ thì đúng là thiệt hại rất lớn. Để xử lý các sai trái trong khi ban hành thông tư này cần có các tổ chức, cá nhân bị thiệt hại tiến hành yêu cầu bồi thường về tài sản và vật chất, thống kê thiệt hại, từ đó vừa có thể yêu cầu các chủ đầu tư đền bù về vật chất, vừa có thể khởi kiện hành chính mà bị đơn chính là Bộ Xây dựng, vì hành vi ban hành Thông tư của Bộ Xây Dựng đã ảnh hưởng và làm thiệt hại trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của người mua nhà.

Ông có lời khuyên nào cho người dân “lỡ” mua nhà theo Thông tư số 16 trong thời gian vừa qua?

Người dân, các chủ hộ đã mua nhà hãy khẩn trương khiếu nại đến các chủ đầu tư, yêu cầu xem xét lại hợp đồng mua nhà cho đúng Luật Nhà ở. Trường hợp không được thì hãy mời luật sư tư vấn để khởi kiện vụ việc ra tòa án có thẩm quyền, kể cả khởi kiện Bộ Xây dựng yêu cầu sửa đổi Thông tư và đền bù vật chất những thiệt hại từ hệ lụy sai trái của Thông tư 16./.

Xin cảm ơn ông!

                                                  Theo: Văn Don( tạp chí Pháp lý)